2008年庆阳市新区诚鑫新国际商住区项目定位提案.ppt

庆阳市新区诚鑫国际商住区项目;物业类型（开发产品以住宅为主、商业为辅） 建立发展商品牌（庆阳新区最高端物业）;第一部分：前期市场调查分析; 庆阳市位于甘肃省东部,习称“陇东”. 全市辖七县一区，总面积2.7万平方公里．庆阳市政府所在地西峰区为全市政治，经济，文化中心．西峰西去兰州，南下西安，北至庆阳，东抵延安均有干线公路相通．  庆阳人口：06年末常住人口250.89万人，总人口为260.51万人。其中：城镇人口51.02万人，农村人口209.49万人。 其中西峰区人口33万，城市人口13万。;经济利于房地产市场的发展， 房地产行业已经进入快速发展阶段;2003年 恒美奥运康城进驻庆阳，房地产开发概念萌生 2005年 地产进入城市开发，快速增长阶段 2006年 圣鼎国际获得“2006中国十大商业地产名盘 ”称号 2008年 。。。 。。。;庆阳商品住宅开发面积 ;庆阳房产价格阶段稳定与快速攀升交替出现。;多层——市场主流产品，不错的利润 普通多层：市场主流产品，没有产品特色； 小高层——有接受度，潜在供应量大 小高层逐渐被接受，未来市场供应将出现较多的小高层产品，市场竞争激烈 ； 高层——高档小区的标志；现代化城市形象的塑造 初级阶段的房地产市场，高层在相当长时间内都会成为高档物业的代表，目前市场是仅有凯尔国际主打自己高层住宅形象，其定位也是庆阳地区首个高层住宅社区。;整体营销模式以传统座销为主，主动行销意识及方式应用较少 营销人员服务意识欠缺，专业化培训不足 营销诉求以项目硬环境及建筑指标为主要诉求点 营销平台目前主要以宣传单页或楼书作为媒介手段。 城市地产广告投放渠道单一，数量不足。 ;市场处于初级阶段： 无论是小区规划、户型设计、价格体系还是营销手段，都比较初级，没有真正的高档楼盘出现，未来本项目的出现将会刷新多项纪录； 整个市场主要以多层建筑为主，小高层逐渐会成为市场主流，而高层建筑刚刚出现在市场上； 市场需求特点： 主要以庆阳本地希望居住改善和升级换代的消费者占绝大多数 未来竞争激烈： 依照目前庆阳城市规划项目所在区位将来会成为城市距离商业中心最近的居住区，因此未来3—5年内周边可能会有大量楼盘涌现，而这些都将直接形成对本项目的竞争。;竞争楼盘数据;庆阳房地产市场自2003年起步，并快速发展 目前住宅产品以多层为主 小高层产品自2006年末进入市场 市场产品目前处于满足居住需求阶段 小区体量维持在10万方左右 会所配套主要以商业为主，缺乏主题 社区内景观单一，小区布局同质化程度较高 庆阳房价每年集中上涨1——2次，中间平稳期较长 产品主力户型为120——140平方米三房 两房小户型及复式产品市场接受度较低 ;客群分析;核心目标客群 市级政府部门中高层 区县政府部门中高层 重点目标客群 农产品外贸企业中高层 石油伴生行业高端人群 私营小贸易主 随机目标客群 国有或集体企业中层 其他客群;购房特征： 购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高； 硬件上，看重房型设计的合理性，有属于自己的天地，城市购房目的在于将家庭搬迁至城区内，对于物业及周边配套设施看中度较高。 软件上，看中社区服务及社区生活配套 心理上，由于深处商界，极度关注自身的价值的体现。 ;第二部分：项目属性阐述;我们拥有什么？;关键词： 三线城市组团 新城区 中心组团 规划完善 标的性建筑 ;本项目有5大强力支撑点;规划要点： 规划总面积：36001.80平方米 总建筑面积：120503.55平方米 开发强度：容积率3.33 建筑密度：34.69 % 绿化率： 30% ;思考： 项目的想象空间？ Consider;地段的想象空间 目前整体市场状况：不成熟的新区市场;地段的想象空间 大趋势：未来庆阳房地产发展的主流方向;地段俯视 本项目地处城市发展的中心节点，成为新兴城市枢纽，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目宽阔的发展空间。;客户的想象空间 庆阳地区公务员及商务人士群体是目前庆阳中高端物业的主流客户;竞争的想象空间 市场热点集中在庆阳老城区;本项目;价格的想象空间 目前的价格：庆阳老城区新城区;价格的想象空间 未来的价格：新城区庆阳老城区;地段;第三部分：项目定位;对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端定义 对品牌：拓展庆阳市场标志;问题1： 对“诚鑫国际商住区”住宅市场定位的思考;问题2： 对“诚鑫国际商住区”商业市场定位的思考;问题3： 对“诚鑫国际商住区