物业管理基本制度与政策四.pptVIP

* * * 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 物业管理基本制度与政策(四) 知识复习 物业服务的阶段及分界 物业服务收费定价形式与计费方式 两种物业服务合同的区别 物业管理服务等级标准 房地产相关制度与政策（房地产开发企业资质等级、城市规划线、两证一书） 目 录 第一部分 建筑物区分所有权 第二部分 物业管理的法律关系 第三部分 物业管理的法律责任 第四部分 物业管理知识的应用 第一部分 建筑物区分所有权 一、业主的建筑物区分所有权 （一）业主 以下自然人或者法人应当认定为业主： 一是依法登记取得建筑物专用部分所有权的； 二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的； 三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的； 四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的； 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。 第一部分 建筑物区分所有权 一、业主的建筑物区分所有权 （二）业主的建筑物区分所有权 业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成： （1）业主对专有部分的所有权。 （2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 （3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。 第一部分 建筑物区分所有权 二、专有部分的所有权 （一）专有部分的认定 （二）业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权力 （三）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权力 （四）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权力一并转让 （五）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 第一部分 建筑物区分所有权 三、共有部分的共有权 （一）共有部分的认定 （二）业主对专有部分以外的共有部分享有权力、承担义务，不得以放弃权力不履行义务 （三）建筑区划内车位、车库的所有权归属 （1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 （2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第一部分 建筑物区分所有权 三、共同管理权 （一）业主共同管理权的内容 （二）共同管理权行使的表决规则 业主人数的认定： 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建筑单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 （三）关于业主大会和业主委员会 （四）关于共同管理权的其他规定 第二部分 物业管理的法律关系 一、物业法律关系的构成 （一）主体 自然人、法人、国家机关、其他组织 （二）内容 物业管理法律关系主体依法享有的权力与义务：房地产行政主管部门及相关职能部门、业主、业主大会和业主委员会、物业服务企业、建设单位 （三）客体 虽然物业管理的对象是物业，但物业管理法律关系的客体却是行为（行政行为、民事行为），它包括作为和不作为。 第二部分 物业管理的法律关系 二、物业服务企业的义务 （一）物业管理区域公共秩序的维护义务 告知、制止、报告义务 （二）物业管理区域安全防范的协助义务 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 第二部分 物业管理的法律关系 三、公用事业单位应当依法履行维修养护责任 《物业管理条例》第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 第二部分 物业管理的法律关系 四、利用物业共用部位、共用设施设备经营 《物业管理条例》第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第三部分 物业管理的法律责任 一、物业管理的行政责任 建设