物权法与房地产开发企业法律风险防范.pptVIP

物权法与房地产开发企业法律风险防范 讲座 目 录 第一部分 《物权法》与房地产开发企业相关联的内容 一、《物权法》基本体系与立法问题。 1、《物权法》体系。 2、立法衔接问题。 3、立法意义。 二、《物权法》与房地产开发有关的内容。 1、基本原则。 2、物权的设立变更转让。 3、物权的保护。 4、物权的权利内容。 5、建筑物区分所有权和共有 。 6、相邻关系。 第二部分 房地产开发企业法律风险防范 一、当前房地产开发过程中的主要法律风险 1、土地使用权的取得——房地产项目的合法性。 2、建设风险。 3、销售风险。 4、商业地产。 5、项目转让。 6、前期物业服务。 二、房地产纠纷处理过程中的两个程序问题。 . 案 例 1.法官谈物权:一线法官:完善还需要5至10年 2.物权法四大疑问——物权时代今日开启四大悬疑尚待求解 3.南京房屋网访谈资料焦点关注：各地为何频频发生《物权法》第一案 4.天津物权法第一案——车库出口被堵 业委会起诉开发商 5.广州取消公摊面积——区分所有权人不能擅自行使共有权利 6.苏州物权法第一案——沧浪区院墙引发苏州物权法第一案 6.北京物权法第一案业主嫌新房有裂缝告开发商 7. 当前房价问题——深圳楼价回到年前 大量深圳投资客无奈“断臂”抛售 物权法实施月余 一线法官:完善还需要5至10年 2007年11月12日 08:24 来源：法制日报 　　到今天为止，物权法已经实施一月余。一个多月来，物权法对司法审判及社会生活有哪些影响？记者对此进行了深入采访。　　审判有了物权法思路明确多了　　“有了物权法，有关物权案件的审理就要顺理成章得多了。”北京市通州区人民法院法官曹越说。 　　曹越从事民事审判7年。近两年，他每年审理民事案件600件，按工作日计算，平均每天差不多3件。　　“以前我们审理物权方面的案件，很多时候要靠法理推论，虽然也可以判案，但往往说理性不强。”曹越说，“物权法实施后就不同了，绝大多数案件都会有相应的、明确具体的法律条文。”　　对此，北京市朝阳区人民法院法官俞里江也有同感。他举例说，物权法对建筑物区分所有权规定得比较细致，而过去这方面就是空缺。还有相邻关系方面，物权法都有比较具体的规定，审理案件时就要明确得多。　　还有一点是让在审判一线工作的法官们认为重要的，那就是物权法中关于维护不动产的善意取得的规定。　　北京市海淀区人民法院几个月前判决一件房屋合同纠纷案时就参照了物权法的这一精神。　　海淀区的张某经中介公司介绍，将一处房屋以270万元的价格卖给了李某，三方为此签订了买卖合同，李某当场交付了10万元定金。　　合同签订时张某的房子尚未办理完产权证，但产权证办完后他却迟迟不愿与李某办理房屋的过户手续。李某多次与张某交涉无果，只得起诉。　　庭审中张某强调，三方订立合同时，他并未征得妻子的同意，因此，他认为合同是无效的。　　按前些年的做法，这种情况有可能判定合同无效。但海淀法院认为，李某有理由相信张某卖房是他们夫妇共同意思的表示，因此不应以一方不同意或不知道为由“对抗善意第三人”。据此判决张某双倍返还李某定金20万元。　　在判决中，海淀法院根据的是最高人民法院关于婚姻法的司法解释，但也参照了已经通过的物权法。因为维护善意取得者利益的精神在物权法中体现得比较充分。　　“如果现在审理类似案件，就好判多了。”俞里江告诉记者，现在房价天天涨，不少卖房人卖完房就后悔。这种情况下，如果房子未过户可判双倍返还定金，如果房子已过户则判买方拥有房屋，如果卖方占据房屋不予腾退，买方则可要求强制执行。如果卖主夫妇之间确是一方瞒着另一方擅自卖房，可以就卖房所得另案处理。　　完善还需要5至10年时间　　“物权法立法经历13年，曾广泛听取了群众意见，经8次修改、7次审议，应该说是相当完善了。”北京市朝阳区人民法院法官陈晓东说，“不过由于一些社会客观原因，某些立法条件不成熟，一些条款从目前的司法审判角度看，还有不明确或简单的地方。”　　陈晓东提出，物权法有关国家征收的规定中对公益的定义不明，地下室和防空设施的归属规定也不是很清晰。他认为，这将可能导致原有的拆迁纠纷、地下室人防工程归属纠纷仍然不好处理，仍然会是民事审判中的难题。　　俞里江说得比较具体。他说，物权法一个重要思想是“物权法定”，也就是说所有权要经过法定机关登记才能生效。与此同时，物权法规定登记机关因登记错误给物权人造成损失的要赔偿，但这个赔偿是国家赔偿还是登记机关赔偿不明确。再有，当事人提供错误、虚假资料致使登记出现错误由谁来赔偿也不明确。　　业主委员会的职能是社会生活中一个比较复杂的问题。比如按目前的有关规定，业主委员会无权代表业主提起诉讼，但在实际生活中，业主与物业公司发生矛盾，业主往往不易团结一致，