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物　业　　服　务　　法　律　　实　务　　 上海市物业管理行业协会 恒隆律师 物业服务法律实务培训 物业服务发展特点及法律纠纷发展趋势 1、物业服务公司发展模式的分化与“洗牌” 2、业主维权意识增强； 3、物业服务纠纷形式多样(会所、班车、撤销权、交接、公布帐目、违章、规划配套等等)； 4、物业管理纠纷的司法实践操作不成熟 物业服务法律实务培训 我国的法律体系和法律形式 1、法律体系: 宪法 民(商)法 经济法 行政法 劳动法 刑法 诉讼法(仲裁法) 2、法的形式 宪法 法律 行政法规 地方性法规 部门规章 效力：从高到低 地方地府规章 法律体系中关于物业服务的立法 物业服务法律实务培训 民法的组成 民法 　　　　 　　物权法　债权　人身权　知识产权　侵权 相关案例 　　平等主体之间的财产关系、人身关系。　 物业服务法律实务培训 法律层面：中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法；中华人民共和国民法通则 行政法规：国务院《物业服务条例》 地方性法规：上海市住宅物业服务规定；上海市拆除违法建筑若干规定?(修订) 地方政府规章：上海市商品住宅维修基金管理办法 部门规章：住宅专项维修资金管理办法 规范性法律文件：关于业主的直系亲属和同住人是否可以被推荐为业主委员会成员的批复(沪房地资物2005第554号)；关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知(沪房地资权2005第336号)；关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知(沪房地资市2003第230号 物业服务法律实务培训 　　　　 物业服务法律实务培训 近两年新立法对物业服务行业的影响 1、对物业服务(管理)的定位更为准确 2、影响现行的物业服务模式 3、引发更多的物业管理纠纷 　　　　　　　　　　　　　　 　 物业服务法律实务培训 车位、车库与“停车难” 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、属于业主共有 车位租售问题的暂行规定.doc 上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定.doc 存在的问题与解决方案 物业服务法律实务培训 业主的表决权 业主的表决权事项的变更； “双多数”原则上海市产地局物权法生效后关系物业服务的解释.doc “默示”是否视为同意问题 民法通则：不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。 表决难问题的解决 物业服务法律实务培训 维修基金(资金)： 交纳标准： 物业服务法律实务培训 维修基金问题 外销房：关于内外销商品住房并轨后维修基金筹集管理有关问题的通知 沪房地资物(2001)516号文，以2001年8月1日为界 非居：关于新建非住宅物业出售时维修资金办理的批复 沪房地资物(2004)196号文 配套：实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》若干问题的解释的通知 沪房地资物(2002)457号文 僵局：程序启动难维修基金案例.doc 强制使用制度：《广州市物业维修基金管理暂行办法》第十二条规定：“市、区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业服务公司应组织维修，所需费用由维修基金支出。” 物业服务法律实务培训 “居改非”与“群租” 居改非： 《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划2007-2009）》的总体要求，由工商部门负责查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。房管部门将督促物业公司对居住小区的“居改非”现象进行及时制止和调查取证， 《物权法》第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 业主的建筑物区分所有权的司法解释第十一条 物业服务法律实务培训 “群租”： 租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均面积不低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第8条(沪府发2004第29号) 关于“群租”的规定.doc 关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行