中成房业成都和华项目年度营销方案.ppt

1、3月底前取得预售许可证 2、4月28日样板示范区完美呈现 3、4月28日进场前物管公司准备到位 回顾 蓄客开盘期 加推热销期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间 阶段 产值 7963万 16083万 17915万 推售量 40套 86套 55套 均价 8000元/㎡ 8399元/㎡ 8976元/㎡ 蓄客 目标 280组 396组 528组 稳定销售期 5.15开盘 6月加推 8月加推 阶段推售计划表 第一阶段 第二阶段 第三阶段 10月加推 推售情况： 推售及价格情况一览 货品统计表： 8529 联排均价 90.10% 占推售量比 568万 独栋套总价 86.50% 销售占总量比 241万 联排套均总价 96.00% 推售占总量比 前期推广集中短爆，建立客户认知基础；以关注度较高的事件、活动吸引现场人气，促进客户来访体验项目价值。 总体策略 以中成高端客户平台为基础，以市场客户为目标，以开盘后的定向推广、客带客为手段，形成圈层营销。 以良好的现场展示及服务提升项目感知价值；以多批次、小批量的推售策略，维持市场饥饿度，形成持续热销的局面；以相对较低的入市价格，建立项目性价比，通过持续小幅提升价格建立项目稳定增值的形象。 吸引客户 消化客户 拓展客户 销售策略 价格策略 推售策略 蓄客策略 蓄客策略 政策刺激、展示为王、物料配合、区域覆盖、跨界营销 蓄客渠道思路 主次明晰，城南客户蓄水入市，开盘后启动二级城市客户拓展； 充分利用中成客户平台，实现二级城市客户联动、区域客户共享。 蓄客策略 价格策略： 跨物业形态竞争，高于区域二级项目，与区域标杆项目洋房产品相近的价格形成性价比优势。 低价入市，应市而为，稳步提升。以单次提价幅度2%逐月拉升。 整体均价：8529元/ ㎡ 价格定位： 注：本次提报仅说明价格定位思路，价格数据不建议作为明年开盘价格的重要依据，开盘实际价格根据明年市场状况另案专呈。 以略低于同产品，基本接近于类别墅形态替代产品的价格，形成产品形态价值下的竞争优势，面向叠拼洋房、联排别墅两个市场收客。 价格策略 （右表）：11月区域价格情况更新 物业形态 去化量（套/月） 联排 4-27 叠拼洋房 7-30 截止11月，区域内联排均价约为9000-10000元/㎡，叠拼洋房价格约为9000元/㎡； 叠拼洋房去化速高于联排产品，说明该类产品市场具有较大消化能力，若项目价格具备向下兼容条件，会有更大市场空间。 价格策略 区域 项目 当前折后价 中和 南郡7英里 9000-11000 三利宅院 9000-13000 华阳 三利白云渡 9800 蜀郡叠拼 8000-12500 麓山 标杆项目 卡地亚联排 13000 卡地亚洋房 7700 麓山叠拼 9000-10000 二级项目 蓝山溪谷 7800-9180 雅居乐 8800-10000 三大阶段，小批量多批次滚动推售。 推售策略 推售策略总纲 将一期推售房源划分为若干个小批次，根据存量情况及蓄客量逐月推售，形成本项目持续旺销的局面。 样板示范区 推售策略 推售批次示意图 1 1+ 2 3 注：样板区9套联排单位随3批次单位同期推出 批次划分原则： 原则一：先差后好。一期地块南侧先行推售，中部临峡谷地带产品最后推售，形成项目产品价值递增，为后期预留提价空间； 原则二：好坏搭配。同一批次中，景观资源较好产品与临路（或资质平平）产品混合推售，相互间形成价格挤压，促进不同质素产品的均衡去化； 原则三：独栋先推。一期地块北端独栋部分具备销售条件后，应先期推出，以较高的产品形态价值提升项目品质。 推售策略 蓄客开盘期 加推热销期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间 阶段 产值 7963万 16083万 17915万 推售量 40套 86套 55套 均价 8000元/㎡ 8399元/㎡ 8976元/㎡ 蓄客 目标 280组 396组 528组 稳定销售期 5.15开盘 6月加推 8月加推 阶段推售计划表 第一阶段 第二阶段 第三阶段 10月加推 推售情况： 推售及价格情况一览 货品统计表： 8529 联排均价 90.10% 占推售量比 568万 独栋套总价 86.50% 销售占总量比 241万 联排套均总价 96.00% 推售占总量比 阶段销售执行 第一阶段 2010年3月1日—5月15日 阶段目的： 海量蓄客，建立客群基础。 开盘一炮而红，奠定销售势能。 产值 推售量 均价 蓄客 目标 第一阶段 蓄客开盘期 加推热销期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间 阶段 稳定销售期 5.15开盘 6月加推 8月加推 10月加推 7963万