2014年天津湾海景文苑项目前期策划报告.ppt

以稳步提升商务为主策略，同时营销前置，挖掘大客户资源，如不能实现则按照原策略继续稳步提升商务形象 营销主策略 第一阶段：结合E区开工、A区入住等一系列事件点进行高调的新闻炒作，吸引外界关注，同时商务综合属性价值稳步推出 营销形象策略延展 第二阶段：结合B区住宅、公寓推出以服务商务标准化的居住环境等产品内外部优势吸引周边商务人群进入，提高区域内商务人群基数，并通过商业的开发满足商务型消费需求，提升商务配套标准，进一步确立天津湾综合商务属性主题形象 第三阶段：结合C区写字楼（整层出售）D区写字楼（总部集群）推出提升商务产品标准，并以市中心总部集群的产品差异吸引高端产业大客户进入，分物业的形象主题带动整体商务形象主题升级 机动阶段：酒店、商业等物业应充分满足高端商务需求并结合客户资源整合策略择机而动 大盘分阶段推广思路（推广主线） 2011 2008 2009 2010 大盘商务形象的营造，通过起步区的入住进行相应的事件炒作，同时通过一系列工程节点形成商务基础体验，07年推广工作以商务体验为主 在商务住形象推广基础上，以商务生活区、休闲活力区等形成08年推广主题“商务休闲活力体验年” 借势住宅、公寓物业的入住，更为深层次的吸引高端商务客群，实现整体大盘商务属性的客群基础提升 品质商务和新区的推广为大盘商务主题进行更好的定位及诠释，高档次形象的酒店、公寓、写字楼产品的纷纷亮相形成大盘核心主题体验 整盘推广以声势的营造、事件的炒作、体验的营销进行有序排布 大盘分阶段推广思路（推广专线） 2011 2008 2009 2010 大盘商务主题推广为主，中环OFFICE推广为辅 面向商务客户的居住投资、生活品质、便利便捷等进行有针对性地客户专线推广 休闲特色功能的定向推广，在商务价值属性基础上实现休闲的特色补充 品质商务想象的强势推广，大盘的商务主题良好营造，广泛吸引高端商务客户及企业关注 分物业类型应统领于大盘商务主题形象，同时各物业之间实现推广互动 大盘07年下-08年上推广 时间阶段 推广形式 推广诉求 推广支持 2011.5中-7下 大盘综合造势期 新闻发布 事件、活动 围挡、路牌 1、天津湾?110万平米城市中央休闲商务中心，开启休闲商务大盘聚集时代，搭载天津城市休闲商务航母。与政府资源的合作进行事件炒作 2、天津湾?休闲商务会启动，会员定向招募 3、综合商务起步区6.30盛大入住，复式办公空间、星级配套成就休闲商务办公理想 4、易买得、韩式海洋馆等主力店开业倒计时，综合购物中心招租启动 1、大盘推广主题语调整，分案名简化 2、客户会组织制度及流程 3、A区写字楼样板间、看房通道包装 4、8层商务会所展示 5、易买得、海洋馆等准备工作确认，确定工程节点 2011.8上-11下 大盘构成解析期 大盘形象树立 事件、活动 围挡路牌 1、天津湾?110万平米城市中央休闲商务中心，休闲商务大盘聚集体验 2、分区解析 3、休闲商务活力区呈现、商务休闲体验区启动 4、休闲商务会会员全球招募，联名卡推出 1、E区完工 2、B区开工 3、联名卡、联盟商家 2011.12上-2008.2下 大盘形象延展期 事件、活动 围挡、路牌 1、天津湾-天津商务聚集时代（商务办公集群，以集中商务为主流、高端商业为领袖、酒店、公寓、居住为补充的城市新极崛起） 2、汇聚商务人口、带动商业发展、引导居住升级，开启天津高端商务消费模式 1、会员活动组织 2008.3上-2008.5下 大盘形象拔升期 新闻发布 事件、活动 围挡、路牌 1、天津湾-城市休闲商务活力新极体验 2、商务休闲体验区开盘活动 1、B区开盘 对于本项目公建为主的项目基本条件，如果我们能够通过合理有序的开发排布、策略整合，是能够将制约条件转化为我们的操作机会的，同时结合公建类产品的特点也能够为本项目获取较高的利润规模，因此把握公建项目的操作机会、抓住机遇，能够将天津湾项目成功操作塑造为首开集团在公建类物业操作方面的一大经典案例 结束语： 1、天津湾项目公建类产品为主导的政府规划状况对于我们来说是操作难点还是我们可以把它转化成为一种机会从而加以利用？ 结合前面论述方案调整后的现金流测算，项目进入2011年后不再需要股东的开发资金支持，能够通过开发销售、地块转让、持有租售等策略实现自有资金开发经营，且在2009年也能够将前期股东借款归还完毕，同时又实现了在实现积累利润阶段持有高价值物业的良性开发策略，为股东获取更大的收益提供了可持续的资源保障 2、后期的项目操作是否需要股东加大资金力度支持，还是我们可以通过开发的调整实现自由资金的可持续运作？ 天津湾项目是首开集团进入天津的第一个项目，是立足天津实现在该区域可持续开发的根本，可