蓝天康城1期尾盘营销策划案.docVIP

PAGE  PAGE 21 蓝天康城一期尾盘 营销策划案 前言 感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“蓝天康城”一期的推广、策划、销售工作之中。作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。 经过前期的调查，我们对项目本身已有了初步的了解。因此本方案不涉及项目投资策划及项目设计策划内容，重点只对项目的现阶段所面临的困难及营销策略做出调研与分析，希望与贵公司共同探讨，不当之处还望贵公司指正。 第一部分 市场分析 经济情况分析 绥阳县位于贵州黔北腹地大娄山脉中段，地处长江经济带和重庆经济辐射区，总面积2566平方公里，辖12镇3乡，位于遵义市中部区域，处于遵义市市区东北方向，距遵义市市区44公里，207省道贯穿全境。绥阳是遵义地区的农业大县，改革开放以来，绥阳的辣椒产业得到了迅猛的发展。绥阳县森林覆盖率达到28.7%，随着水晶温泉、双河溶洞等旅游资源的开发，绥阳的旅游业得到了长足的发展。绥阳县的经济发展状况及GDP增长幅度，人均GDP处于遵义地区中游水平。 绥阳历史文化悠久，是遵义地区乃至全省文化氛围较浓厚的一个县，有“诗乡”之称。 房地产业发展情况分析 绥阳县房地产业的发展较快，其南部新城的开发已初具规模，就目前来看，绥阳县房地产向外拓展的能力有限，现在正在开发的项目主要为老城区改造项目，其房地产业的发展仍呈现良莠不齐的多元化发展，目前在建的比较大的项目有星河国际、阳光花园3期和本项目。 三、主要竞争对手 1、阳光花园三期： 产品特征：解放路31层高层，建筑规模约5万平方米，户型设计一般，有部分商业和车库。 销售情况：未售，预计销售价1680元/㎡起。 工程进展情况：基础孔桩。 优劣：该项目地理位置优越，临诗乡广场及县政府，为绥阳第一高楼，对高端消费群体具有一定的吸引力。临街商业部分位置优越，面积较小，具有较强的竞争力，其主要劣势为价格较高，全电梯住宅市场接受能力较弱。 2、星河国际： 产品特征：30层高层住宅，户型设计一般。有部分商业和车库。 销售情况：前期预定，1528元/㎡起价。 工程进展情况：基础孔桩，阶段性停工。 优劣：该项目紧临本项目，是绥阳首个纯高层住宅项目。劣势：交通状况不理想，商业部分运作困难，施工进度慢，前期推广力度不够。 3、仁和苑 产品特征：三栋围合式多层住宅，户型适中，临绥阳主要集市街道。 销售情况：在售，1000元/㎡左右。 工程进展情况：在建。 优劣：价格较低，户型适中，人流量大，有利于商业部分运作。劣势：人流量大，大环境不适合于居住，不利于住宅的销售。 第二部分 产品分析 第一章 产品分析 项目概览 1、项目位置：项目位于绥阳县学坝路中段。项目处于绥阳县老城改造区域，交通状况一般。 2、市政配套：完善。 3、项目规划：项目分为两期开发，规划为多层、小高层、高层组团，现销售房源为一期工程尾盘。 4、项目工程进度： 部分已开发完毕并交房入住，在售部分大部分为准现房。 项目SWOT分析 优势：项目的优势主要体现在以下几个方面： 1）、规模：大规模开发是房地产发展的大趋势，具有一定的产品附加值，其园区绿化、管理、产品质量等多方面优于小规模开发，项目在县城的知名度较高，规模效应对于项目及开发商都起着不可低估的作用。 2）、产品： 项目为绥阳县最大的项目，也是少有的多种住宅结构组团项目，商业配套完善，项目的户型设计合理，主力户型设计适中，同时涵盖了两室、三室、四室等多种户型，对于市场需求的满足度较高。 3）、价格：项目的销售价格适中，具有较强的市场竞争力。 劣势： 1）、区域位置：从目前情况来看，项目所处区域交通状况不太理想，进入小区的主通道崎岖不平，项目周边未改造之老房子较多，大环境不是很好，由于项目不临主干道，商业部分空置率较高，商业业态过于单一，不利于商业部分的推广。 2）、产品：目前剩余的主力户型为130㎡以上大户型，总价较高，降低了一定的市场接受能力。小高层电梯楼部分因价差的关系，还不太为当地市场认同，且由于观念上的差异，电梯楼的推广有不小的难度。 3）、作为人口只有五、六万人的县城，整体市场购买力有限，项目前期开发已经吸引了不少的县内消费群体，城市化进程步伐落后于房地产开发速度。 机会： 1）、随着国家宏观调控效应的逐步体现，2008年整个房地产行业正处于全面洗牌之中，众多的小型房开企业举步维艰，房地产行业逐步重组规范，资金链良好的房地产企业虽然受到波及，但从总体而言对于房地产行业的发展利大于弊，将逐步改善整个市场杂乱无章的局面，消费市场对于优质房地产开发企业的认知度进一