上海房地产市场月报一季度刊-研发中心.docVIP

PAGE  PAGE 1  PAGE  PAGE 13 同策观点——后市变数不小 整体低迷现状一时难改 同策咨询研究中心数据显示， 2012年上海第一季度商品住宅市场成交141.96万平米，供应108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。 同策咨询研究中心分析师许之静认为，今年同比去年同期，今年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，据此推算的话，2012年成交量还不及去年的730万平米。虽然今年3月份成交量已达78.89万平米，呈现月度逐步回暖，但是，后市如何仍存变数，成交量整体低迷的情况仍难改变。 3月1日，上海开始实施的新普通商品住宅标准，从实行一个月下来的情况看，上海共成交普通住宅3654套，占全市商品住宅成交套数的53%，其中内环内仅成交50套、占该环区29%；内外环351套、占该环区22%；外环外3253套，占该环区64%，可以看到外环外成为普通住宅最为集中的一个区域，宝山月浦、罗泾、顾村、嘉定新城成为较为集中的成交区域。内环内、内外环、外环外三环区普通商品住宅成交套均面积分别为73平米、84平米、89平米，同策咨询研究中心分析师许之静认为，这体现了鼓励小户型住宅的建设与消费意图。 而从土地市场看，2012年一季度，上海各类土地成交554.51公顷，同比去年一季度下滑3成，从土地成交结构看，纯宅地仅成交6幅，合计46.58公顷，仅占全市各类地块出让总量的8%，较去年同期大幅下滑77%。且在这6幅地块中，有4幅都为动迁安置房用地。 同策咨询研究中心分析师许之静认为，目前上海商品住宅库存余量与日俱增，尽管3月出现回暖趋势，但整体市场销量仍存在变数，开发企业以价换量，通过促销打折尽快回笼资金。同时，房企也选择了更加谨慎的拿地态度，多选择开发难度较小的小面积地块，或引入合作方开发。对于宅地以及商办用地，地方政府推地量显著减少，而替代以工业用地，来维持自己的财政。一季度，工业用地成交446.88公顷，同比上扬28%，在土地总成交量中占到8成以上的份额，而在去年同期工业用地仅占5成比重。短期内商品住宅用地上市量将会非常稀少，工业用地将继续是土地市场上的老大。 市场回顾——商品住宅供应量大幅回落五成 物业类型一季度供应面积一季度成交面积一季度成交均价单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比商品住宅108.77▼56%▼46%141.96▼7%▼3%21542—▼3%公寓89.76▼57%▼45%127.93▼3%▼9%20704▲3%▼1%别墅19.01▼55%▼51%14.03▼32%▼41%29183▼5%▼3%商业29.40▼60%▼41%25.55▼36%▼38%16131▼14%▼6%办公38.90▼54%▼38%29.51▼11%▼26%29490▲20%▲12%尽管今年以来商品住宅供求量逐月回升，但是一季度的楼市销量仅为141.96万平米，依旧不敌去年第一季度和第四季度，同时开发商对楼市前景难以把握，一季度商品住宅供应量为108.77万平米，同比和环比都大幅下挫了5成左右，在首套房利率放松以及新普通商品住宅标准的落地后，越来越多的刚需低价盘投入市场，但随着3月份楼市销量的企稳回升，开发商开始收紧优惠力度，并且也少量多批的策略来试探后市。 在3月份，我们也看到了一批高端住宅供销两旺，如龙华滨江区域的海珀旭辉等，同时也出现了诸如尚东国际名园、龙湖好望山城的疑似融资动作，这也是导致整个3月上海商品住宅市场的量价齐升的因素之一，3月商品住宅成交量环比大涨96%，达到78.89万平米，成交均价为22138元/平米，环比上扬12个百分点。3月份共有33个项目获得预售证，新增供应面积达到67.47万平米，而2月份的新增预售量仅为14个项目，30.91万平米，同时在3月份新增项目中高端别墅项目比例明显上升，可见，中高端项目开发商在长期旗下项目成交低迷情况下，已经放下姿态和刚需盘开发商一样通过“以价换量”来迅速回笼资金。 1. 3月重点项目开盘情况——少量多批 优惠收紧 项目名称环线板块推盘户型推出量（套）报价 （元/ 平米 ）优惠情况认购/以往 价格情况保利湖畔阳光苑外郊环嘉定主城区加推一批大户型，155平米左右206折后14500元/平米目前总价优惠2万后，全款98折,按揭99折。　鑫山汇众苑四期（象屿都城）外郊环九亭90平米高附加2+1房与115平米3房3月8日推110套；3月31日推112套3月8日，团购最低14700元/平起；3月3