房地产评估要点整理研讨.doc

概念 楼面地价=土地总价/建筑总面积 楼面地价=土地单价/容积率 房地价格=土地价格+建筑物价格 补地价：【改变用途】补地价数额=改变用途后的地价-改变用途前的地价 【增加建筑面积】（见例题2） 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数× 交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数 =可比实例价格×100/（）×（）/100 ×100/（）×100/（）×K×Y 纯收益=潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效总收入-运营费用 【土地残余法流程图】 【建筑物残余法流程图】 开发土地的成本法估价 新建房地产的成本法估价 旧房地产的成本法估价 旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 第一章 什么是房地产？房地产的分类和属性是什么？ 房地产又称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所有权有关的所有权或利益。 房地产的分类： 1、按用途分（居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、医疗、工业和仓储、农业、特殊、综合） 2、按是否产生收益（收益性不动产、非收益性不动产） 3、按开发程度分（生地、毛地、熟地、在建工程、现房） 4、按经营使用方式分（出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产） 属性： 一般属性（位置固定性、耐久性、供给有限性、价值昂贵性、易受政策限制性、相互影响性、保值增值性） 其他属性（商品属性、财产属性、投资品属性、社会政治属性） 为什么要进行房地产评估？ 土地使用权出让的需要 2、房地产转让、租赁的需要 3、房地产抵押、典当的需要 4、房地产保险的需要 5、房地产税收的需要 6、房地产征收和征用的需要 7、房地产损害赔偿的需要 8、房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 9、企业有关经济行为的需要 10、房地产管理的需要等 第八章 什么是基准地价？基准地价的特点与作用有哪些？ 基准地价——是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。 特点：区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。 作用： 为政府宏观调控土地市场提供依据 国家征收土地使用税的依据 合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆 进一步评估宗地地价的基础 制定出让国有土地使用权最低的依据和参考标准 第十章 何谓房屋拆迁估价？ 是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的用途、区位、面积等因素，对其市场价格所进行的评估。 房地产抵押估价的原则有哪些？ 谨慎原则、合法原则、估价时点原则 第四章 市场比较法的理论依据、适用范围是什么 理论依据是房地产价格形成中的代替原理。 适用范围： 要有足够数量的比较案例 交易案例资料与待估房地产具有相关性和代替性 交易资料的可靠性 交易资料的正常性 交易资料的合法性 市场比较法的操作步骤 收集交易实例 选取比准实例 建立价格比较修正的基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 综合求取比准价格 有哪些信誉好的足球投注网站交易实例的途径主要有哪些？搜集交易实例时应注意搜集哪些内容？ 途径： 查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料 从报刊、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料 同开发商、代理商直接接触了解房地产的用途、结构、布局、价格等 参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料 同行之间的信息共享 向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 道听途说的行情也要收集 内容： 交易实例房地产的状况 交易双方的名称、相互关系 成交日期 成交价格，包括计价方式和价款 付款方式 交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易状况 市场比较法评价要进行哪些修正 交易情况修正、交易日期修正、区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正 估价对象房地产、类似房地产、比准实例房地产、标准房地产四者含义及异同 交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质相同)或相当(规模、档次相当)的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产；估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。 交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。 课后题 第一章 1、什么是房地产？房地产的分类和属性是什么？ 房地产又称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包