房地产项目(公司)并购法律实务研讨.ppt

* | Supporting education and research | Slide *;内容提要;1、获取房地产项目的几种方式 直接获取的方式 （1）公开市场招标、拍卖、挂牌 ; 招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 ; 问题 哪些用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让？哪些用地可以以协议出让的方式出让？ 招标、拍卖、挂牌的最主要的区别是什么？ ; 须以招标、拍卖、挂牌方式出让的用地范围：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者。 协议出让的范围：除以划拔方式和招标、拍卖、挂牌方式出让的范围之外的情况，如开发区和科技园区内的科技产业项目用地。; 招标和拍卖、挂牌规则的区别 招标方式按照招标文件确定的评标标准和方法进行评审，一般考虑综合因素，并不一定价最高者得（但对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，则应确定为中标人）；而拍卖、挂牌以报价最高价者得。 举例1、朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目 2、石景山区石槽住宅、商业及配套用地;（2）房地产转让（收购） 房地产转让的条件： 1、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　2、完成开发投资总额的百分之二十五以上 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 ;问题： 未达到上述条件所签???的项目转让合同是否有效？ 看个案例; 2、间接获取房地产项目的方式 兼并公司或收购公司股权：即通过兼并公司或收购公司股权，达到间接获取项目的目的。 ;（二）前述取得房地产项目几种方式的不同之处 1、风险不同：兼并和收购公司风险最大（隐性债务和项目瑕疵），项目收购其次（项目瑕疵），招拍挂风险最小。 2、开发时间可控性不同：招拍挂可控性强，收购公司和项目收购可控性不确定。 3、价格不同：招拍挂价格较高，收购公司和项目收购相对低。 4、税费不同：项目收购涉及营业税，契税、土地增值税，收购公司和招拍挂（契税涉及）不涉及上述税费。 5、工作重点不同：收购公司和项目收购工作重点在尽职调查和设定合同条款；招拍挂重点在成本与收益测算、研究投标方案和公关工作（包括对主管部门和竞争对手）等。;?? 今天所讲的房地产项目（公司）并购的界定： 只包括：房地产转让（收购）、兼并公司、收购公司股权 不包括：公开市场招标、拍卖、挂牌和协议出让土地;基本节点图; 要了解上面的关键节点是哪些？这地房地产并购也是非常重要的。 在房地产项目并购中，并购时点在项目开发的不同阶段的法律尽职调查的重点是不同的。 ;3、“房随地走、地随房走”原则 城市房地产管理法（自1995年1月1日起施行） 第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。? 担保法（自１９９５年１０月１日起施行） 第三十六条　以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 ; 物权法（自2007年10月1日起施行） 第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 看一个案例 ; 《城市房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（以下简称《批复》）第三条规定：“国有企业以建筑物设定抵押的效