房地产金融研讨.ppt

房地产金融;一、房地产金融概述;;基于房地产业价值链的金融整体解决方案;基于房地产业参与者的金融整体解决方案;房地产融资渠道;二 房地产信贷融资;第一节 房地产信贷基本原理;基于房地产业价值链的银行整体解决方案;;第二节 房地产开发贷款; 二、房地产开发贷款的一般操作流程 （一）贷前审查 （二）项目评估 （三）抵押物价值评估 （四）授信检查 （五）审批放款 （六）贷后管理 ;第三节 个人住房贷款;⑵个人住房贷款必须设立担保　　个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。 ⑶个人住房贷款的基础是抵押权　　个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，??押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。 ⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化　　个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。;⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性　　个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好　　虽然个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合成本较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。;抵押贷款各参与人之间的关系;案例1;第一步;第二步;第三步;完整的抵押贷款市场;三 房地产证券化融资;第一节 房地产证券化概述;证券化（Securitization）可分为 融资证券化（Financing Securitization） 资产证券化（Asset Securitization） 融资证券化 相当于通过发行证券的方式向资金提供者直接融通企事业所需资金； 资产证券化是指 将缺乏流动性但预期未来能产生稳定现金流的资产 通过适当的安排，转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券的这一过程 。;证券化两种形式;;第二节 房地产股票及其发行;二、我国房地产上市公司股票发行 （一）1988-1994，产生及兴起 （二）1994-1999，房地产宏观调控，暂停IPO上市 （三）1999-2006，恢复IPO试点，只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数国有控股企业得以IPO （二）2006至今，IPO进入正常、规范发展渠道;房地产企业买壳上市;案例：万科的上市融资之路;5、二次增资配股：2000年初，万科增资配股募集资金6.25亿元，公司实力进一步增强。 6、华润入主万科：2000年8月，中国华润总公司成为万科的第一大股东，持股占集团总股本的15.08%。华润集团的入主及其支持将为万科的长远发展提供新的空间。2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 7、发行可转债融资：2002年，万科发行了15亿元可转换公司债券，为万科公司新一轮的发展提供了强有力的资金支持。;第三节 房地产债券及其发行;二、房地产债券的意义 房地产项目的开发周期一般在2~4或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求。 到2007年8月14日颁布实施《公司债券发行试点办法》之前： 国内市场并无真正意义的公司债券 债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用。;房地产企业发行企业债;房地产企业发行企业债;房地产企业发行企业债;我国房地产债券现存基本问题;第四节 住房抵押贷款证券化;MBS的运作过程;*;*;种类;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;2．抵押支持债券MBB　;3.抵押转付债券MPTB;*;*;*;*;*;*;*;*;项目;;;四 房地产信托融资;第一节 信托概述;信托构成体系; ;常见的如集合资金信托：信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确立的管理方式或由信托投资公司代为确立的管理方式管理和运用信托资金的业务。;房地产信托融资的基本内涵;目前房地产信托计划产品投资者收益在7%-11%之间，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间。 这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，