第四章投资性房地产剖析.ppt

第四章 投资性房地产 1-15分 12年综合 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征 　 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 （二）不属于投资性房地产的项目 下列特殊项目是否属于投资性房地产：　　1.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产。　　2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。　　3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。　　4.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。　　5.作为存货的房地产，从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。” 　　6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009年考题） A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权　　D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2007年考题） A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD 企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　） （2010年） 单选题：房地产开发企业用于在建商品房的土地使用权，在资产负债表中应列示的项目为（ ）。（2012年） A.存货 B.固定资产 C.无形资产 D.投资性房地产 [答案]A 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1．与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）。 A. 企业购入的写字楼直接出租 B．企业购入的土地准备建造办公楼 C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 D．企业购入的写字楼自用2年后再出租 【答案】A 【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2006年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼，用于招租。工程期为1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月达到预定可使用状态。工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。工程完工时，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。根据投资性房地产准则，A公司所建商务用楼符合投资性房地产的界定条件，应单独列于“投资性房地产”科目核算，则该商务楼的入账成本是( ) ①商务楼的入账成本＝3 000+600+5 000－1 300＝7 300（万元）；　　 ②账务处理如下：　　A.工程领用物资时：　　借：在建工程　　　　　　　3 000　　　　贷：工程