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经济研究 高房价并非高地价惹的祸 张安全 （西南财经大学经济学院） 揖摘要】过高的房价已经严重影响社会的稳定和人民的生活。然而 格是内生变量，政府并不能在土地市场上随意操纵土地的成交价 在房价不断高涨的同时，地王又频频出现，地价的上涨是否会进一 格，土地价格的高低取决于房地产市场的经济租金大小。土地需求 步推动房价的上涨呢？本文对房价和地价的关系进行了分析，结论 是一种派生需求，是由于对土地产品即住房的需求才有对土地的 表明房价和地价之间只存在单向的因果关系，即房价拉动了地价， 需求。当房地产开发商对未来的房产市场的预期较为乐观时，则会 而地价推动房价的观点是站不住脚的。 增加投资信心，从而加剧对土地的竞争，抬高土地的价格。但如果 【关键词】房价，地价，因果关系 房地产开发商对未来的房地产市场预期不是很乐观，则会减少对 土地的需求，土地的价格自然下降。例如，2008年全国房价出现了 一、引言 10年来的首次下跌，市场预期的不景气，使得土地交易价格指数也 继 1978年我国城镇住房商品化改革以来，1998年开始的全 由第一季度的121.7逐渐收缩到第二季度的 112.2、第三季度的 面、快速的市场化改革使我国房地产市场获得了快速的发展，并出 107.7和第四季度的 103.4。 现了前所未有的繁荣。但是城镇住房的市场化改革也使得房地产 所以，从理论上讲，我国的高地价并不是导致高房价的原因， 市场过热，住房价格不断攀升并居高不下。2003年以来，我国的房 恰恰相反，是高房价导致了高地价的现象。笔者也曾依据《中国经 价更是经历了一番快速的飙升。与世界其他国家相比，无论是从 济景气月报》公布的 1998年第 1季度~2009年第4季度的商品房 “房价收入比”还是从“房价租金比”来看，中国目前的房价都明显 销售价格指数和住宅用地价格指数，对房价和地价进行了格兰杰 偏高。住房销售价格的这种快速上涨引起各方面的关注和担忧，于 因果检验，结论是：在 10%的显著性水平下地价几乎始终不是房价 是2004年以来，中央政府对国内房地产市场逐步实施了一系列的 的格兰杰原因，而在滞后 1期以后一直到滞后第6期，房价却是地 宏观调控措施，意图平抑房价，但是政府的调控政策，房价反而飚 价的格兰杰原因。 升得越快。 三、高房价的真正原因何在？ 随着住房销售价格的上涨，作为住房成本一部分的土地出让 一些人之所以认为，地价高房价就会水涨船高，其依据的理论 价格在房价中的比例也不断扩大。自2002年实施“招拍挂”制度 基础是等量资本要获取等量利润。高地价意味着修建住房的成本 后，进入市场的商品住宅用地都必须通过市场竞价的方式获得，土 增大，房地产商为了实现“等量资本获取等量利润”，必然是抬高房 地出让价格不断被推高。特别是2005年开始严格实施“招拍挂”制 价。但是，这里存在一个明显的错误，那就是“等量资本获取等量利 度以来，土地交易价格指数上升的速度和幅度大大超过了房价指 润”有一个前提条件，即房地产市场已经不存在超额利润，实现的 数。从全国范围来看，土地出让价格大约占到房价成本的50%至 是正常利润。很明显，房地产市场并非如此，而是一个具有超额利 60%。于是，任志强等开发商认为地价在推升房价，“招拍挂”制度是 润的市场，开发商暴利是不争的事实，要是没有暴利就没有这么多 房价飙升的罪魁祸首。 的开发商参与房地产开发行为了，也就不会使土地供不应求，导致 1998年以来，居民住宅用地价格指数与商品住宅销售价格指 对土地的竞价攀升。因此，盲目的认为高地价会因为“等量资本获 数呈现出快速上升的走势，而且两者呈现较大的相关性。那么究竟 取等量利润”而推高房价的逻辑是不合适的。正确的逻辑应该是： 房价和地价之间存在怎样的关系：是地价上升引起了房价上涨，还 由于我国房地