房地产开发基本常识及项目开发运作程序培训.pptVIP

* 第三部分　房地产项目开发成本及开发周期 一、项目开发成本费用构成及其资金投入特点 房地产开发项目的成本和费用构成复杂、变化因素多、不确定性大，不同类型的开发项目，由于选择不同的建筑类型、层数和结构，建筑装饰标准、机电设备和配套设施配置标准以及工程地质状况不同等等，在开发成本和费用方面都存在一定的差异。在此难以笼统的谈论项目具体的成本和费用标准，仅就一般房地产开发项目通常的成本和费用构成以及相关的资金投入特点作一些简要的说明。 * 开发项目主要成本与费用构成一览表 开发直接成本 土地成本 应缴土地出让金 征地及拆迁安置补偿费 　 土地其他成本 契税 　 前期费用 开发方案企划费 基础设施配套费 临时设施费 勘察设计费 报批及其他杂费 　 工程建造成本 主体工程 主体建安工程 机电设备安装工程 　 配套设施 工程费 电力 供水 煤气 电话、电视 安防及智能化设施 雨污水及道路 园林绿化景观工程 　 质监及监理费 工程质量监督费 工程监理费 　 其他成本 不可预见费 物业公共维修基金 财务费用 期间费用 项目管理费 销售费用 　 * 开发项目主要成本费用的资金投入特点 表1 成本及费用项目 资金投入特点 土地购置成本 应缴土地出让金 按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。 征地及拆迁安置补偿费 根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。 土地其他成本 主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。 契税 在办理“土地证”前，按应缴土地出让金的3%计缴。 前期费用 开发方案企划费 一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的1‰~2‰，付款多为分期。 勘察设计费 设计费：签合同付20％，方案约占30％～40%，初步设计完付至50％，完成施工图付至90%，留10%作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。 临时设施费 围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前1~2个月完成。 报批及其他杂费 主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。 基础设施配套费 一般在办理《工程规划许可证》时缴交。 * 开发项目主要成本费用的资金投入特点 表2 成本及费用项目 资金投入特点 工程建造成本 主体工程 主体建安工程 不同项目的差异比较大，另列说明。 机电设备 安装工程 订货付15%～30 % ，到货付至70%，安装合格后付至95％，留5%保修金。电梯：供货期2～3个月，设备安装期40～60天,但土建配合期较长，一般在竣工前4~6个月到货；发电机：供货期20～30天，设备安装期15～30天。 配套 设施　　工程费 电力、供水 签施工合同后进场施工前付清全款。电力：一般在竣工之前的4~6个月签合同并进场。供水：在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的2~3个月进行。 煤气 签施工合同时付30%，进场前付至70％，通气前付30％，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。 电话、电视 安装一般在竣工之前的2~4个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。 安防及智能化 安装一般在竣工之前的2~4个月进行，按进度付款。 雨污水及道路 在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。 园林绿化景观 一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。 质检及监理费 质量监督费一般为监理费的10%在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。 * 开发项目主要成本费用的资金投入特点 表3 成本及费用项目 资金投入特点 其他 成本 物业维修基金 按工程总造价的2%在综合验收前缴交。 不可预见费 相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。 财务费用 利息及筹资费用，据实发生。 期间费用 项目管理费 即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。 销售费用 即时发生，应结合销售进度合理安排。 * 房地产开发项目主要经营税费表 营业税 按商品房销售收入（实际到账额）的5％计算，按月计缴。 附加税 城市维护建设税 按营业税的7％计算，随营业税缴交。 教育费附加 按营业税的3％计算，随营业税缴交。 地方教育费附加 按营业税的1％计算，随营业税缴交。 印花税 按合同金额的