房地产项目运作全过程培训课件.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 物业发展建议体系 一个体系 Part1. 地块价值分析 Part2. 规划布局设计 Part3. 建筑单体设计 Part4. 园林景观设计 Part5. 项目配套 Part6. 技术应用 Part7. 项目分期 物业发展建议的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则：一切均基于CVA “竞争的价值增加” (Competition Value Added) 物业发展建议的考虑因素 市场竞争性 地块价值的发掘利用 客户价值的增加 物业发展建议的考虑因素 市场竞争性： 基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向； 客户价值的增加： 客户价值分析 基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案； 地块价值的发掘利用： 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向 房地产项目价值构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 产品品牌 价值构成 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 通达价值 外部配套 产业价值 自然景观 社会认知 经济指标 规划设计 内部配套 建材设备 创新价值 基本物业 VIP服务 个性化服务 企业品牌 场所精神 项目精神 有形价值 无形价值 项目外部（社会）配套价值 交通价值 产业价值 自然景观资源 社会认知价值 房地产项目价值构成 交通便利性与可达性 例如：玉渊潭，昆玉河边的项目 商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD 生活配套、医疗环境、教育环境等 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 项目基本经济指标价值 规划设计价值 项目内部配套价值 产品硬件配置价值 建筑创新价值 房地产项目价值构成 项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用 建筑材料、设备配备的品质与档次 会所、社区内商业、学校等 容积率、绿化率 风格或户型设计的改良与创新 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 基本物业管理服务的价值 增值的VIP服务价值 个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务） 房地产项目价值构成 企业品牌 产品品牌 信心的树立、质量的保证 同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 场所精神 项目精神 （往往通过符号来表达） 房地产项目价值构成 城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城 人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者 事：论坛、发布会、获奖 物：建筑、文化展览、收藏馆 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 物业发展建议的构成要素 规划布局 建筑平面 建筑空间形象 园林 配套、配置标准 经济指标分析 整体形象 产品类型建议 空间布局建议 交通组织 启动区选择与分期开发建议 细节优化 户型面积与户型配比 户型设计建议 户型价值点建议 建筑风格 建筑外立面建议 建筑材质建议 风格建议 景观设计要点 展示建议 会所功能 配套设施 装修标准 物业管理要点 服务和附加值 赠送 人性化细节 社区服务 物业发展建议专题 1、总体规划建议 第二阶段 产品设计跟进阶段 规划方案比较 规划方案深化（优化）建议 户型布局比较 2、户型建议 户型设计评价 户型设计（深化）建议 户型精装建议（精装公司提前介入） 在总体规划和户型设计阶段，往往探讨几轮甚至十几轮，期间还邀请专家评委团和专业公司进行评价。 规划设计方案评价 户型评价 产品设计任务书 3、景观设计建议 景观设计方向建议 景观设计方案评价及建议 景观设计与总规设计 4、配套建议 社区商业街建议 社区会所建议 学校建议 在方案阶段，景观公司往往提前介入，有利于减少后期建筑设计的变更和景观展示区的先期启动。 社区商业街、会所和学校是总体规划的一部分，商业街和会所方案后要进行定位和设计细化。 另外还涉及到各专业公司的推荐、项目考察、精装建议、智能化配套建议、定期市场调研等。 景观设计专题 商业街建议 会所建议 开发商需要推进的工作 1、需要协调的公司 建筑