山地小城镇城市开发强度分区初探.pdfVIP

第三届21世纪城市发展”国际会议论文集 山地小城镇城市开发强度分区初探 何蕾 摘要：结合山地小城镇城市发展特点和规划管理中存在的问题，汲取大城市开发强度分 区控制经验，以咸丰县为例，提出在山地地形限制的特殊条件下，基于城市区位主导和城市管 治分区主导的城市开发强度分区方法，作为城市控制性详细规划编制和规划管理的参考和依据． 关键词：山地、小城镇、开发强度分区、区位、管治 1引言 改革开放30年来，我国的城市建设随着国民经济的快速发展而日新月异。在这个过程中，作为操 作性规划体系层面下的控制性详细规划，对我国绝大多数地区的城市发展和建设管理都起到了非常重要 的作用。然而，这种以效率实现为基本原则的控规编制方法和理念对于广大经济社会发展水平相对落后 的小城镇来说，却并不完全适用。作为同时具备城市与农村经济社会特点的一种城镇类型，小城镇与大 中城市在发展过程中所遇到的问题是明显不同的。大中城市的发展以效率为先导原则，而小城镇尤其是 自然、经济条件存在限制的小城镇要更加注重社会公平，环境友芽亏城市发展的协调。 2强度分区相关理论与经验 2．1强度分区相关理论 1960年代klonso运用微观经济学的原理，解析区 位、地租和土地利用之间关系。他指出，由于不同的预 算约束，各个土地使用者对于同一区位的经济评估(即 单位面积土地的成本和收益)是不一致的。随着与城市 中心距离的递增(意味着区位可达性递减)，各种土地使 用者的收益都会递减，但边际变化是不同的。基于这样 的假设，AIonso提出了著名的竞租曲线(图1)。 Alonso的竟租曲线为城市土地使用和开发强度的 空间分布提供了经济学原理。由于各类用途的土地经济 效益存在差异，对于区位可达性的要求和敏感程度也就 不同。一般而言，零售用途的土地经济效益最好．对于 区位可达性的要求最高也最敏感．其余依次为商务、居 ■1 赶擅，豫甚翱±鼍爱用的空掩分奄 住和工业。在市场经济下，区位条件越是优越．土地价 格越高。相应的开发强度也应越高。城市开发强度分布应当遵循微观经济学的区位理论，确保土地价值 得到充分实现(利润最大化)和公共设施得到有效利用(福利最大化)。目前，世界上的大部分城市都采用 FAR(floorarea ratio，在我国称为容积率)作为开发强度控制的主要指标。 第三届“2l世纪城市发展”国际会议论文集 2．2国内外各城市强度分区方法 美国的区划条例是开发强度控制的法定依据，区划条例对于开发强度的控制方式是通过土地用途分 区，规定各类用途土地的容积率指标。日本城市的开发强度控制除了土地使用分区作为基本区划以外。 还有各种特别区划(如高度控制区、历史保护区等)。许多城市还编制街区规划使开发强度控制体系趋于 精细化。 香港的强度分区制度只针对居住建筑．根椐都会区(metropolitanarea)、新市镇(Hewtown)和乡 郊地区(suburbarea)三种发展区域类型．考虑每一区域的可接受环境水平、大容量公共交通体系和城 市景观等基本原则，将每一区域进一步划分不同的强度分区，用以指导住宅发展(表1)。 表1香港住宅发展强度分区 挪会X ：新『fi馕， 乡届鲍K 往宅敖燧强度第～区 掣黑兽兰攀柏倍l，脯乡鲳市镇赢业巾心． 6．5{llf鞣发凌Ⅸ)； 住宅发展强．萱第=Ⅸ 5．o倍 {5．o侬；2．1瓣 乡嚣t拓馕惹隈内商业巾心以孵辨缝区，以蹙有中荨远缀交通坟藏疆莠的鲍区。 住宅蹬曛强震锵了I：‘ 38{|}} …’“‘。’一 。 + 一…一一 一 …_■～ 3．O倍!o．75馈多筋由镇外瞒或其它乡部窟穰Ⅸ．或远寓J髦南民弱但意足够纂础设施钓地点 往宅发嚼强震萧m联 ， o．4髂10．4壤 地点掏三区．织受蕞虢设糍疲最魂万萄跟麓。 住宅发睦强度笨珏Ⅸ