关于增加住房有效供给的思考.pdfVIP

思 考 ／原动力 在市场经济环境中，商品价格最终由市场 一 是住宅土地有效供应不足。一方面，政 陈 海 供需关系决定：供过于求，价格下跌 ；供不应 府既要坚守18亿亩耕地红线 ，又要加快工业化 韭 求，价格上涨。抑制房价过快上涨，关键要从 和城镇化 ，致使建设用地 的供需矛盾十分突 增加供给人手 ，已成为许多专家学者 的共识 。 出。据有关数据统计，2004～2009年，全国住 201O年 出台的 “国十条 ”和 “国五条 ”以及 宅土地供应量总体呈下降趋势 。一线城市的供 2011年出台的 “国八条 ”等楼市调控政策 ，均 需矛盾尤为突出，北京市近几年土地计划供应 强调要 “增加住房有效供给 ”或 “加大普通住 量 连 年减 少 且都 没 有 完成 ；上海 亦 然 ， 房建设力度”。令人 困惑的是，轮番调控之下 2007—2009年 的 住 宅 土 地 供 应 量 只 有 房价依 旧坚挺 ，市场依然一房难求。那么，近 2001～2003年供应量 的三分之一。2011年 ， 年来，住房供给究竟有无增加?增加住房供给 各地上报的建设用地需求量为1600多万亩 ，而 难在哪里?如何有效增加住房供给?笔者拟对 2010年国家批准用地仅有600多万亩 ，即使 国 上述问题略述管见。 家今年加大土地供应力度 ，也注定难 以满足各 地的实际需求。 供给增加但依旧供不应求 另一方面 ，已供 出的土地被部分闲置。以 江苏为例 ，由于政府规划变动、开发商计划变 近年来住房供给不断增加。 以2010年为 动 以及拆迁受阻等原因，201O年国土资源部查 例 ，国家统计局发布的 “全 国房地产市场运行 出江苏闲置土地累积 已达12万亩 ，超过2010年 情 况 ”表 明 ，2010年全 国住 宅竣工面积 为 江苏土地 出让总量20万亩 的一半。另外，融资 6．12亿平方米 ，同比增长2．7％；江苏省住建厅 用地也 占用 了部分计划用地。为筹措城市基础 发布 的 “江苏省房地产 市场快报 ”表 明， 设施建设所需资金 ，政府常常利用土地进行融 201O年全省省辖市市区商品房批准预售面积共 资，计划用地当中用来融资的土地直接对房地 计4377万平方米，同比增长20．38％。由此推 产项 目用地的供应产生冲击 。 断，房地产市场供不应求 ，不是因为市场供给 二是开发企业增加商品房的供给面临滞销 没有增加 。而是市场需求扩张太快，供给增量 风险。由于近几年 中国楼市忽冷忽热，起落较 难 以填补需求缺 口。 大，加之房地产开发节奏常常 比市场变化慢上 事实亦如是：一方面 ，随着我国社会经济 一 拍 ，房地产开发企业不得不审慎把握开发节 的发展 ，优质资源集 中的大城市人 口高度集 奏。以当前房地产市场形势来看 。调控政策愈 中，中小城镇城市化