房地产价格波动：特征、效应与调控.pdfVIP

M0DERN EC0N0MIC RESEARCH 房地产价格波动：特征、效应与调控※ 宋 勃 内容提要：该文分析了我国房地产价格波动的四大特征和房地产价格的决定因素，阐述 了房地产价格波 动的负面效应价格波动的原因；在深入研究的基础上，提 出了政府干预房地产市场的六大政策手段 ：土地政 策、财政政策、货币金融政策、价格指导与价格管制、制度建设、住房保障政策。 关 键 词：房地产价格 波动 调控 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1009—2382(2010)11—0009—05 年第 2季度到 目前，HP、LP和TP3个指标都处于增 一 、 房地产价格波动的特征 长状态。在 2001年第 2季度到2002年第 2季度期 1．循环波动与趋势波动共同构成房地产价格波动 间，处于平稳增长期。由2002年第 3季度开始到 从统计学角度，可将房地产价格波动分为长期趋 2007年，处于高速增长期。2008年出现一定程度的下 势和循环波动两类。长期趋势受人 口变动、经济增长、 降，2009—2010年又出现新的高涨。总的来说，现行房 土地资源、资金约束和城市化进程等因素的影响。在 地产价格保持上涨趋势。 房地产价格总波动中扣除方 向明确的长期趋势后，房 2．地价波动幅度大于房价波动幅度 地产价格的起伏变化就表现为波动间隔、长度及影响 2002年 5月9日，国土资源部颁布 11号令 《招 并不完全相同，但波动模式基本相似 。即以上涨与 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在国有土地 下跌交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。 出让过程中，采用招 、拍、挂形式出让的比例不断提 高。与之相对应。土地价格出现大幅度上涨。由图1可 一 ■ 知，2002年 1季度以前，土地价格和房屋价格的上涨 ．-． ．一 ， 幅度基本保持平稳，两者相差幅度不大。从 2002年 ^— ．_c=／ 、 上 ． -_ _ ：·--▲▲-· 第2季度到 目前，除个别季度外，土地价格上涨幅度 ●■ … … … … … … … … … … … __ 在绝大多数时间都高于房屋价格上涨的幅度。总的 来说，在房地产市场化的过程中，土地价格的波动幅 度高于房屋价格波动幅度。 — ．_-房屋销售价格指数liP --I--土地交易价格指数LP + 房屋租赁价格指数TP 3．房屋租赁价格波动幅度小于房地产价格波动 图 1 HP、LP和 TP曲线 幅度 自1998年开始的住房制度改革，使我国房地产 房地产既是消费品．又是投资品。根据资产定价 开始步人市场化的轨道。自1998年到 目前的 1O余 理论，一个资产的价格 由持有这项资产的收益的贴现 年间，房地产价格波动没有经历一个完整的周期。由 值所决定。房地产的价格由所有者出租房屋所获得 图1可以看出，在 1998年第4季度到2001年第 1季 的租金收益的贴现值所决定。公式表示为： 度期间。房屋销售价格HP、土地交