房地产综合项目开发到销售作业流程完整版.docxVIP

房地产项目步骤

一、项目审批

1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部\o有哪些信誉好的足球投注网站更多相关\“可行性研究\”信息可行性研究汇报（从财力，人力，是否盈利）。

2、总经理经过，申报董事会经过，下达回总经理进行项目实施。

3、项目实施：开发部买地经过拍卖形式，或政府划拨，投标书，投标成功签署《土地出让协议》，同时准备好对外《可行性研究汇报》，凭协议和汇报交发改委审批，取得立项批文。

4、工程部牵头测绘勘探企业进行实地勘探出总评图上报计划局出建设用地计划许可证。

5、开发部拿相关证件（用地计划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。

6、开发部聘用设计单位出图纸，其它部门配合，如销售部提供用户需求提议。

7、工程部对接图纸，聘用图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否能够更节省等）。

8、审核经过开发部上报计划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化，环境保护，人防）质检局出合格汇报。

9、计划局审核经过发放建设工程计划许可证。（注：具体办理步骤见附件五）

10、开发部先聘用监理单位（招标形式），再聘用施工单位（招标形式），开发部帮助施工单位去建设局办理施工许可证。

11、开发部准备好前面四证，图纸及申报资料，估计汇报；销售部准备好买卖协议,两书《住宅质量确保书》，《住房使用说明书》。

（注：买卖协议，两书：企业聘用对应法律顾问和律师起草，上报总经理经过，下达销售部或办公室拿到工商局立案，立案编号，开发部找测绘企业对每套房子进行测绘，收到房产估计汇报。）

12、开发部搜集全部资料去建设局申请预售证。（四证两书，图纸，测绘汇报，买卖合相同其它预售证申请具体资料见附件一）。

13、开发部确定对应物业企业。（自己物业企业或是经过招标协议形式确定物业企业）

14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤依据房产估计汇报及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。

15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，完工后发附件。

16、物价局立案。

17、建设局五证二书立案。

☆注：房地产企业前期需要做哪些工作并怎样办理请见附件二

二、施工

▲施工前准备：开发部寻求合作单位，签署对应合做协议。（电力局，自来水厂，宽带，电信，网络电视等）同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。

▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突处理方法：

不管谁发觉问题全部要通知建设单位，建设单位联络设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。

建设单位要求变更，通知设计单位。

施工单位提出修改（为达成要求）通知建设单位。

建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。

监理单位提出，经过联络函，通知书通知施工单位和建设单位（工期，质量问题）。

工程完工立案

工程验收：

⑴首先四方验收（施工单位，监理单位，物业，建设单位）进行预验收整改。

⑵预验收经过后，把对应资料准备起来交质检站，质检站接到申请后会通知相关部门（人防，消防，绿化，环境保护，白蚁，防雷等部门）加上我们这边施工单位，设计单位，勘探单位，监理单位，建设单位五个单位一起组成验收队，相关部门会提出部分整改意见进行整改，整改完后各自出具证实。五个单位出一份5方验收汇报《建设工程完工验收汇报》，最终质监局依据各部门证实（有统一表格形式）和五方验收汇报出具《质量监督汇报》。

⑶让测绘企业出具房产实测汇报。

⑷把全部资料存建档案馆，出具完工档案质量认定书。

⑸去物业专题维修资金管理中心代缴纳物业专题维修资金（房产企业垫付）

⑹存档后把认定书拿去建设局领出预售证附件。

注：以上属于完工验收立案

四、销售

1、开盘

⑴条件：五证二书齐全，准备好销售策划方案

销售方案包含销售策略，市场行情；销售价格区间；销售推广方案；销售奖罚。

总监，总经理及策划企业制订销售策划方案，上交总经理审核再上交董事长（下达对应指标）下达总监，经理，内勤帮助编制具体价格表，总经理审核经过。

⑵网签协议：销售经理和内勤去完善网签协议信息修改和补充

⑶销售现场部署：经理负责案场场地部署（销售现场装修风格，样板房，模型实物，电子展示，案板房，广告宣传等）。

⑷销售统计：

①销售日志统计：销售经理对销售节点，重大事项，结顶交房时间，人事变动等统计。

②销售台账统计：认购单信息，买卖协议关键信息和销售员名字。

③用户台账统计：用户来访登记具体到性别，联络方法，地址来访时间等。

⑸其它需准备东西

①小定单，认购单：认购单不一样于协议，能够变更能够撤销而协议可撤销不可更改，协议是网签，不可更改。

②楼书：楼盘介绍，