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2025年房地产经纪人收益法在经营性房地产估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在经营性房地产估价中的应用

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在经营性房地产估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法评估经营性房地产时，最核心的参数是？

A、建筑成本

B、土地取得成本

C、净收益

D、交易税费

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心是预测房地产未来能够产生的净收益，并将

其折现到评估基准日，因此净收益是最关键的参数。A、B属于成本法的重要参数，D

是市场比较法中可能需要考虑的因素。知识点：收益法基本原理。易错点：容易混淆不

同估价方法的核心参数，将成本法或市场比较法的参数误认为是收益法的核心。

2、评估一家正在运营的五星级酒店时，采用收益法，其潜在毛收入的计算应主要

考虑？

A、酒店的客房收入

B、酒店的餐饮、会议、康乐等全部经营收入

C、酒店品牌价值

D、酒店土地的增值潜力

【答案】B

【解析】正确答案是B。经营性房地产的潜在毛收入是指其在充分利用、无空置状

态下可获得的全部收入，对于酒店而言，不仅包括客房收入，还包括餐饮、会议、康体

等所有配套服务产生的收入。A只考虑了部分收入，不全面。C和D不属于经营性收

入的范畴。知识点：潜在毛收入的构成。易错点：容易遗漏非主营业务收入，导致低估

潜在毛收入。

3、在确定经营性房地产的有效毛收入时，需要从潜在毛收入中扣除？

A、物业管理费

B、房产税

C、空置和收租损失

D、房屋折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入等于潜在毛收入减去空置等造成的收入损失（包

括空置损失和延迟支付租金等造成的收租损失）。A和B属于运营费用，应在计算净收

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益时从有效毛收入中扣除。D是会计上的成本概念，不直接参与收益法计算。知识点：

有效毛收入的计算。易错点：容易混淆“收入损失”和“运营费用”的扣除顺序和概念。

4、收益法中的“报酬率”或“资本化率”本质上反映了？

A、房地产的开发成本利润率

B、与获取房地产净收益相对应的投资回报率

C、银行贷款的基准利率

D、房地产销售的增值税率

【答案】B

【解析】正确答案是B。报酬率是将未来净收益转换为现值的比率，其本质是投资

者为获取该房地产的未来收益所要求的投资回报率，它反映了投资的风险和收益水平。

A是开发领域的概念，C是资金成本，D是税收。知识点：报酬率的内涵。易错点：容

易将报酬率与银行利率或开发利润率等概念混淆。

5、对于一家长期稳定经营的购物中心，在采用收益法估价时，最适宜的收益类型

是？

A、过去一年的实际净收益

B、未来若干年的预测净收益

C、房地产的重建成本

D、市场上类似商铺的售价

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法评估的是房地产未来收益能力的现值，因此必须基

于对未来净收益的合理预测。A是历史数据，只能作为预测的参考，不能直接使用。C

是成本法的思路，D是市场比较法的思路。知识点：收益法中收益的预测性。易错点：

容易混淆历史收益与未来收益，误用历史数据直接进行估价。

6、在评估经营性房地产时，下列哪项通常被视为运营费用？

A、房屋主体结构的更新改造费用

B、为提升物业品质而进行的大规模装修费用

C、日常的物业管理人员和安保人员的工资

D、房地产投资者预期的资本增值收益

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是为维持房地产正常经营运营而必须支出的经常

性费用，如人员工资、日常维修费、管理费等。A和B属于资本性支出，应计入资本化

或从收益中单独考虑，而非运营费用。D是投资回报，不是费用。知识点：运营费用的

界定。易错点：容易将资本性支出（如大修、改造）与经常性运营费用相混淆。

7、采用收益法评估写字楼物业时，如果预测未来