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2025年房地产经纪人带租约房地产的估价难点与对策专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人带租约房地产的估价难点与对策专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人带租约房地产的估价难点与对策专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在带租约房地产估价中，租约的合法性对价值影响至关重要。以下哪种情况可

能导致租约部分或全部无效？

A、租约租金低于市场租金水平

B、租约期限超过20年

C、租约未办理备案登记

D、租约承租人为自然人

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十

年的，超过部分无效。因此租约期限超过20年会导致部分无效。A选项租金低于市场

价属于商业风险范畴，不影响合法性；C选项备案登记属于行政管理要求，不影响租约

效力；D选项承租人身份不影响租约效力。知识点：租约合法性审查。易错点：容易混

淆行政备案要求与法律效力要件。

2、带租约房地产采用收益法估价时，应优先采用哪种租金数据？

A、合同租金

B、市场租金

C、评估租金

D、潜在租金

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《房地产估价规范》，带租约房地产应采用合同租金作

为收益法基础，因为租约具有法律约束力。B选项市场租金仅用于租约到期后的预测；

C、D选项不是法定估价依据。知识点：收益法参数选取。易错点：容易忽视租约的法

律优先效力。

3、某商业地产带长期租约，但承租人经营困难，可能提前解约。估价时应如何处

理？

A、完全忽略租约影响

B、按合同租金计算至租约期满

C、考虑租约履约可能性进行折减

D、直接采用市场租金

【答案】C

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【解析】正确答案是C。根据谨慎性原则，当存在租约履约风险时，应评估风险程

度并相应调整租金收益。A选项完全忽略过于绝对；B选项未考虑风险；D选项完全否

定租约价值。知识点：租约履约风险评估。易错点：容易在完全依赖合同与完全否定合

同之间走极端。

4、带租约房地产估价中，租约限制对价值的影响主要体现在？

A、建筑结构

B、使用用途

C、土地年限

D、区位条件

【答案】B

【解析】正确答案是B。租约通常会明确约定使用用途，如不得用于餐饮等，这种

限制直接影响物业的潜在收益能力。A、C、D属于物业固有属性，不受租约影响。知

识点：租约限制条款分析。易错点：容易混淆物业固有属性与租约附加限制。

5、在评估带租约住宅时，发现租约租金远高于市场水平，估价时应？

A、直接采用合同租金

B、按市场租金调整

C、要求提供租金支付凭证

D、建议重新签订租约

【答案】C

【解析】正确答案是C。当合同租金显著偏离市场时，估价师应核实租金真实性，要

求提供支付凭证。A选项可能虚增价值；B选项违反合同优先原则；D选项超出估价师

职责。知识点：异常租金核实。易错点：容易盲目相信合同或简单按市场调整。

6、带租约房地产的剩余租期对价值的影响规律是？

A、剩余租期越长，价值越高

B、剩余租期越短，价值越高

C、与市场租金差异决定影响方向

D、无影响

【答案】C

【解析】正确答案是C。剩余租期的影响取决于合同租金与市场租金的关系：当合

同租金高于市场时，剩余租期越长价值越高；反之则越短价值越高。A、B选项表述不

完整；D选项错误。知识点：租期价值影响机理。易错点：容易忽视租金差异这一关键

变量。

7、评估带租约工业厂房时，承租人自行添加的设备应如何处理？

A、全部计入物业价值

B、全部不计入物业价值

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C、区分动产与不动产

D、按设备净值单独评估

【答案】C

【解