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抵押借款合同签订流程指南

作为在金融机构从业近十年的信贷经理，我参与过数百份抵押借款合同的签订工作。常听借款人说”签合同像走迷宫”，也见过因为流程疏漏闹上法庭的案例。今天我想以”过来人”的身份，把这趟”迷宫”的路径一步步拆开，用最直白的语言讲讲从前期接触到最终放款的全流程——既是给借款人提个醒，也是给同行们分享点实战经验。

一、前期准备：像医生问诊般摸清底数

每次接手抵押借款业务，我首先会在笔记本上画三个大圈：“借款人资质”“抵押物情况”“资金用途”。这三步就像盖房子打地基，哪一步没夯实，后面的合同再漂亮也容易塌。

1.1第一步：借款人资质初筛（先看”人”靠不靠谱）

我习惯先让客户填一份《借款申请表》，但这不是走形式。有次遇到位张姓老板，申请表上写”经营建材批发”，可当我问”最近三个月主要供货给哪些工程”时，他支支吾吾说”都是老客户”。后来查征信才发现，他名下有笔两年前的消费贷逾期记录，虽然结清了，但明显资金链出过问题。这时候就需要启动更细致的核查：

个人/企业征信报告：重点看近两年逾期次数（一般连三累六直接拒）、当前负债比例（经营贷通常要求负债不超资产60%）；

收入证明：上班族要银行流水（至少6个月），企业主需提供完税证明、购销合同；

身份核实：身份证必须原件核对，企业的话要营业执照、法人身份证，还要查工商信息是否存续（遇到过拿吊销执照来申请的）；

涉诉情况：通过”中国执行信息公开网”查是否被列为失信人（去年有位客户，表面生意红火，结果一查是限高人员）。

1.2第二步：抵押物现场查勘（再看”物”值不值钱）

见过最离谱的案例：客户说”我有套市中心学区房”，结果带我们去看时，发现是顶楼加盖的违建；还有位大姐拿老母亲的房产做抵押，结果老人根本不知情——所以现场查勘必须”三到”：人到、眼到、嘴到。

实地查看：房产证要和实物核对（面积、楼层、房号），注意是否存在租赁（“买卖不破租赁”会影响处置）、是否被查封（曾在房管局查到过被冻结的房产）；

权属确认：房产证上有共有人的，必须全部到场（有次客户说”老婆在外地”，我们坚持视频核实，后来发现两人正在闹离婚）；

价值初判：虽然最终以评估公司报告为准，但我们会先用”土办法”估算——比如同小区近期成交价、周边类似房源挂牌价，遇到别墅或商铺这类特殊物业，还要考虑变现难度（商铺如果在社区冷门位置，评估价可能打7折）。

1.3第三步：三方初步沟通（把”需求”摆上台面）

这一步我习惯约客户到公司面谈，泡杯茶慢慢聊。记得有位做餐饮的李总，一进来就说”我要贷200万，用半年”，但当我问”资金具体怎么用”时，他才透露是想盘下隔壁门面。这时候就要引导客户说清：

借款金额：不是客户说多少就多少，要结合还款能力（比如月收入2万，月供最好不超1万）和抵押物价值（一般抵押率住宅70%、商铺50%）；

借款期限：短期周转（1年以内）适合先息后本，长期经营（3-5年）可能选等额本息；

利率区间：要明确是固定利率还是浮动，有没有附加费用（比如评估费、担保费谁出）；

还款来源：是经营收入、房产租金还是其他资产（有位客户说”靠股票分红”，我们就要求提供近三年分红记录）。

这一步聊完，我会给客户一份《初步受理通知书》，上面写清”拟贷款金额、期限、利率”，但一定会加一句”最终以合同为准”——因为后面可能有变数，比如评估价低于预期，或者征信新发现逾期记录。

二、洽谈协商：像缝衣服般把细节钉死

前期准备完成后，我们会约客户、评估公司、法务一起开个”协调会”。这阶段最考验沟通能力，我常说”合同里的每个字，都是双方妥协的结果”。

2.1等一份”准信”：拿到专业评估报告

评估公司的选择很关键——我们合作的都是入围名单里的机构（避免和客户串通高估）。记得有次客户自己找了家小公司，评估价高出市场价30%，我们坚持用合作机构重新评估，结果降了25%。拿到报告后要重点看：

评估方法：住宅一般用市场比较法（参考周边成交价），商铺可能用收益法（计算租金回报率）；

有效期：通常是1年，但如果是房价波动大的城市，可能缩短到6个月；

特别说明：比如”该房产存在屋顶漏水问题，评估价已扣减维修成本”，这种细节必须告知客户。

2.2咬文嚼字：逐条打磨合同条款

这是最耗时间的环节，我抽屉里有本翻烂的《民法典》，遇到拿不准的条款就翻。重点要谈的包括：

借款条款：金额（大写小写都要写）、利率（必须明确是年化还是月化，避免”一分利”这种歧义表述）、期限（精确到日，比如”自放款日起365天”）；

抵押条款：抵押物描述要具体（“XX市XX区XX路XX小区X栋X单元X室，房产证号：XXXX”）、抵押范围（是否包括孳息、从物）、担保范围（本金、利息、违约金都要写清）；

违约责任：逾期罚息（一般是合同利率的1.5倍）、提前收贷情形（比如连续3期逾期）、抵押物处置方式（优先