2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0816）.docxVIP

2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0816）

一、单项选择题

1.某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有建筑面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2420

答案：C

解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，设套内建筑面积为x，已知分摊的共有建筑面积系数为10%，则建筑面积=x+0.1x=1.1x，又知建筑面积为100㎡，所以套内建筑面积x=100÷1.1㎡。总价=套内建筑面积×套内建筑面积下的价格=（100÷1.1）×2600元，建筑面积下的价格=总价÷建筑面积=[（100÷1.1）×2600]÷100=2340元/㎡。

2.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

解析：实物因素是指房地产自身的实体状况因素，包括土地实物因素和建筑物实物因素。户型、层高、装修都属于建筑物实物因素，而楼层属于区位因素。

3.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/㎡。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

解析：首先计算该可比实例的实际总价。半年后支付的8万元在成交日期的现值=8÷（1+10%）^0.5万元，1年后支付的4万元在成交日期的现值=4÷（1+10%）万元，成交日期一次付清的总价=12+8÷（1+10%）^0.5+4÷（1+10%）≈23.2641万元，建筑面积为100㎡，则成交日期一次付清的价格=232641÷100=2326.41元/㎡。

4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。

A.50

B.55

C.50～60

D.60

答案：B

解析：合并增值=1105050=10万元，甲乙两地块对增值的贡献是相同的，所以乙地块的合理价格=50+10÷2=55万元。

5.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为（）。

A.7.5%

B.8.0%

C.9.0%

D.10.0%

答案：A

解析：房地产价值=有效毛收入×有效毛收入乘数=10×10=100万元，净收益=有效毛收入运营费用=102.5=7.5万元，资本化率=净收益÷房地产价值=7.5÷100=7.5%。

二、多项选择题

1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

答案：AD

解析：独一无二特性使得房地产之间难以直接比较，价值量大特性使得房地产交易涉及的金额巨大，这两个特性决定了房地产需要专业估价。

2.下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心理因素

答案：ADE

解析：外部因素是指房地产自身之外的因素，包括人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。区位因素和权益因素属于房地产自身的因素。

3.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产转让估价

D.房地产火灾保险估价

E.房地产司法拍卖估价

答案：ACDE

解析：房屋征收评估是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑租约的影响。而房地产抵押估价、转让估价、火灾保险估价和司法拍卖估价等，需要考虑租约对房地产价值的影响。

4.运用市场法估价时，选取的可比实例应符合下列（）等要求。

A.与估价对象类似

B.成交日期与估价时点相近

C.交易类型与估价目的吻合

D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格

E.与估价对象位于同一街区

答案：ABCD

解析：选取可比实例应符合的要求包括：与估价对象类似；成交日期与估价时点相近；交易类型与估价目的吻合；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。并不要求与估价对象位于同一街区。

5.下列关于收益法中收益期限确定的说法，正确的有（）。

A.以出让方式取得的土地