2025年房地产估价师考试真题带答案.docxVIP

2025年房地产估价师考试真题带答案

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。

A.价值

B.价格

C.质量

D.投资收益

答案：A

分析：房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，估价是对价值进行判断，而非直接评估价格，质量和投资收益不是估价本质对象，所以选A。

2.下列房地产中，通常适用比较法估价的是（）。

A.行政办公楼

B.学校

C.公寓

D.纪念馆

答案：C

分析：比较法适用于同类房地产较多、交易活跃的情况。公寓有较多类似交易实例，可采用比较法。行政办公楼、学校、纪念馆交易实例少，不适合用比较法，所以选C。

3.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.420000

C.300000

D.490000

答案：A

分析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000元，所以选A。

4.房地产估价的合法原则要求房地产估价结果是在（）的权益下的价值。

A.估价师认可

B.委托人认可

C.依法判定

D.交易双方认可

答案：C

分析：合法原则要求估价结果是在依法判定的权益下的价值，而非估价师、委托人或交易双方认可，所以选C。

5.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右。如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.280.21

B.285.71

C.290.56

D.295.34

答案：A

分析：先计算前3年净收益现值，再计算第4年起的永续年金在第3年末的价值并折现到现在，两者相加可得收益价格。经计算为280.21万元，所以选A。

6.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年龄为12年，重置成本为800元/平方米，经济寿命为40年，残值率为2%，则该建筑物的现值为（）元。

A.114560

B.115200

C.116000

D.117600

答案：A

分析：先计算年折旧额，再根据公式计算现值。年折旧额=重置成本×（1残值率）÷经济寿命，现值=重置成本×建筑面积年折旧额×有效年龄×建筑面积=114560元，所以选A。

7.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入水平

B.物价水平

C.利率

D.城市化

答案：D

分析：城市化属于社会因素，居民收入水平、物价水平、利率属于经济因素，所以选D。

8.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。

A.1.0306

B.1.0203

C.1.0101

D.1.0000

答案：A

分析：间接比较时，可比实例与标准房地产状况比为98%，估价对象与标准房地产状况比为101%，直接比较调整系数=101%÷98%=1.0306，所以选A。

9.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为2%，该房地产的收益价格为（）万元。

A.368.16

B.375.52

C.386.40

D.392.64

答案：B

分析：先计算净收益，再根据报酬率和剩余收益年限计算收益价格。净收益=有效毛收入×（1运营费用率），报酬率=安全利率+风险补偿率，经计算收益价格为375.52万元，所以选B。

10.某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地的总价为（）万元。

A.53.34

B.85.34

C.106.68

D.213.36

答案：C

分析：四三二一法则中，临街深度50英尺的价值比例为40%+30%=70%，所以总价=121.92×70%×2=106.68万元，所以选C。

11.房地产估价中，估价方法的选择是由（）综合决定的