2025年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题.docxVIP

2025年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1.关于房地产估价本质的说法，错误的是（）。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理范围内

D.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

答案：D

分析：房地产估价本质上是评估房地产的价值，具有模拟市场定价、提供价值意见、存在合理误差等特点。而“既是一门科学也是一门艺术”表述不准确，房地产估价主要是基于科学的理论和方法，并非强调艺术属性，所以选D。

2.下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。

A.用途专业的房地产

B.价值较大的房地产

C.独立使用性较好的房地产

D.不可分割的房地产

答案：C

分析：独立使用性较好的房地产，其使用不受过多限制，更容易找到买家，变现能力相对较强。用途专业的房地产受众面窄，价值较大的房地产交易难度大，不可分割的房地产交易灵活性差，变现能力都较弱，所以选C。

3.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型结构

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

分析：实物因素是指房地产自身的实体状况，包括户型结构、层高、装修等。楼层属于区位因素，不属于实物因素，所以选B。

4.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。

A.所有权

B.抵押权

C.地役权

D.租赁权

答案：B

分析：担保物权是为了确保债权的实现而设立的物权。抵押权是债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，属于担保物权。所有权是对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利；租赁权是承租人对租赁物的占有、使用和收益的权利，它们都不属于担保物权，所以选B。

5.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

分析：首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m2。然后计算总价，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元。最后计算按建筑面积计算的价格，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/m2，所以选C。

6.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。

A.控制土地供应量

B.增加城镇居民可支配收入

C.增加房地产保有环节税收

D.提高城市化水平

答案：C

分析：增加房地产保有环节税收，会增加房地产持有者的成本，导致部分持有者抛售房产，市场供给增加，从而使房地产价格下降。控制土地供应量会使土地稀缺，推动房价上涨；增加城镇居民可支配收入会提高购房需求，推动房价上涨；提高城市化水平会带来更多的住房需求，推动房价上涨，所以选C。

7.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

答案：A

分析：在卖方市场下，卖方处于优势地位，增加卖方的税收，卖方会将部分税收转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨。增加房地产持有环节的税收，会使持有成本增加，促使持有者出售房产，价格可能下降；在买方市场下，增加卖方税收，卖方难以转嫁税收，可能会降低价格出售；严格控制房地产开发贷款，会使房地产供给减少，价格可能上涨，所以选A。

8.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。

A.7.0%

B.7.2%

C.7.4%

D.7.6%

答案：B

分析：综合资本化率=土地价值占比×土地资本化率+建筑物价值占比×建筑物资本化率=40%×6%+60%×8%=2.4%+4.8%=7.2%，所以选B。

9.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双