2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0810）.docxVIP

2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0810）

1.以下关于房地产估价本质的说法，错误的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D.房地产估价有误差且误差越大越正常

答案：D

解析：房地产估价有误差，但误差应在合理范围内，并非误差越大越正常。A选项，价值是内在的，价格是外在表现，估价是评估价值；B选项，估价师模拟市场定价，不能替代市场；C选项，估价只是提供专业意见，不保证价格。

2.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.350

B.250

C.200

D.150

答案：B

解析：减价修正额=（拆迁费用残值）×建筑面积÷土地面积=(30050)×1400÷1000=250元/㎡。

3.某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

答案：A

解析：总价=使用面积×每平方米使用面积价格=80×3000=240000元，每平方米建筑面积价格=总价÷建筑面积=240000÷100=2400元。

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/㎡。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

答案：C

解析：根据收益年限不同的房地产价格计算公式，(V_{n}=V_{N}timesfrac{1(1+Y)^{n}}{1(1+Y)^{N}})，其中(V_{n})为(n)年收益权利价格，(V_{N})为(N)年收益权利价格，(Y)为报酬率。代入数据可得(V_{30}=2500timesfrac{1(1+0.1)^{30}}{1(1+0.1)^{40}}approx2410)元/㎡。

5.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。

A.公正

B.公平

C.公开

D.估价对象的合法权益

答案：D

解析：合法原则要求估价以估价对象的合法权益为前提，包括合法产权、合法使用、合法处分等。A、B、C选项是房地产估价的基本原则，但不是合法原则的前提。

6.运用市场法评估房地产价值时，选取的可比实例成交日期与估价时点的差异不宜超过（）。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

答案：A

解析：选取可比实例时，成交日期与估价时点的差异不宜超过1年，以保证市场状况的相似性。

7.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧的建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.该建筑物的存在降低了乙土地的价值

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

答案：A

解析：当建筑物为陈旧的，且拆除后的土地价值高于连同建筑物的土地价值时，建筑物的存在降低了土地价值。

8.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。

A.7.2%

B.7.0%

C.6.8%

D.6.6%

答案：A

解析：综合资本化率(R_{O}=LtimesR_{L}+BtimesR_{B})，其中(L)为土地价值占比，(R_{L})为土地资本化率，(B)为建筑物价值占比，(R_{B})为建筑物资本化率。代入数据得(R_{O}=40%times6%+60%times8%=7.2%)。

9.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

答案：D

解析：项目建成后剩余收益年限为(5022.5=45.5)年，根据收益法公式(V=A/Ytimes[11/(1+Y)^{n}])，(A=350)万元，(Y=7%)，(n=45.5)年，可得(V=350/7%times[11/(1