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2025年房地产估价师《理论与方法》真题

1.下列房地产中，通常情况下，房地产市场价值低于其投资价值的是（）。

A.可经营的商场

B.自用的写字楼

C.出租的公寓

D.出售的住宅

答案：B

分析：投资价值是针对特定投资者而言，自用写字楼对特定使用者有特殊需求和使用价值，其投资价值可能高于市场价值，而市场价值是客观的、面向一般市场参与者的价值，所以自用写字楼通常市场价值低于投资价值。

2.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

分析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m2，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/m2。

3.下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。

A.小区的配套设施状况

B.朝向、楼层

C.建筑结构

D.周围环境状况

答案：C

分析：建筑结构属于实物因素，小区配套设施状况和周围环境状况属于区位因素中的外部配套设施和周围环境，朝向、楼层属于区位因素中的位置。

4.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A.原始价值一般高于账面价值

B.投资价值一般高于市场价值

C.谨慎价值一般低于市场价值

D.快速变现价值一般低于市场价值

答案：B

分析：投资价值可能高于、等于或低于市场价值，取决于特定投资者的偏好、预期等因素，并非一般高于市场价值。

5.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B

分析：每平方米建筑面积的拆迁费用和残值差额为30050=250元/m2，所以该宗土地的减价修正额为250元/m2。

6.下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的

C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的

D.影响某一房地产价格的因素，对其他房地产价格也一定有影响

答案：D

分析：影响某一房地产价格的因素，不一定对其他房地产价格有影响，因为不同房地产具有独特性。

7.下列关于房地产市场均衡价格的表述中，正确的是（）。

A.市场均衡价格是市场供给力量和需求力量相互抵消时所达到的价格水平

B.当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态

C.均衡价格理论是价格原理的核心内容

D.以上均正确

答案：D

分析：市场均衡价格是供给和需求力量相互作用达到平衡时的价格，偏离均衡价格会出现非均衡状态，均衡价格理论是价格原理核心，ABC表述均正确。

8.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。

A.102080

B.110240

C.113520

D.119040

答案：B

分析：年折旧额=重置价格×（1残值率）÷经济寿命=800×200×（12%）÷40=3920元，折旧总额=年折旧额×有效经过年数=3920×12=47040元，现值=重置价格×建筑面积折旧总额=800×20047040=110240元。

9.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

分析：首先计算付款的现值，12+8÷（1+10%）^0.5+4÷（1+10%）≈23.2641万元，实际价格=232641÷100=2326.41元/m2。

10.下列关于路线价法的表述中，错误的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐

D.路线价法是在特定