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2025年房产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析要点

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

答案：B

分析：房地产价值是客观存在的，估价师的工作是运用科学的方法去发现其价值，而非发明、创造或随意确定，所以选B。

2.某宗土地面积为2000平方米，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为5000平方米

B.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为5500平方米

C.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为6000平方米

D.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为2500平方米

答案：C

分析：建筑密度=建筑物基底面积/土地面积，容积率=总建筑面积/土地面积。土地面积2000平方米，建筑密度30%，则基底面积最大为2000×30%=600平方米；容积率3，则总建筑面积最大为2000×3=6000平方米，C选项符合要求。

3.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

答案：A

分析：商业用房的价值很大程度上取决于其位置和楼层，不同楼层的商业价值差异明显，对楼层最为敏感，所以选A。

4.某套住宅的套内建筑面积为145平方米，套内使用面积为132平方米，应分摊的公共部分建筑面积为9平方米，按套内建筑面积计算的价格为3500元/平方米，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/平方米。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

分析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154平方米。总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元。按建筑面积计算的价格=总价/建筑面积=507500/154≈3295元/平方米。

5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的

C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的

D.影响房地产价格的因素都与时间有关

答案：D

分析：有些影响因素与时间关系不大，比如土地的形状、地质条件等，并非所有影响因素都与时间有关，所以D错误。

6.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A.上调贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

答案：B

分析：收紧房地产开发贷款，会使房地产开发量减少，供给减少，在需求不变或增加的情况下，会导致房地产价格上升。上调贷款利率会抑制需求使价格下降；开征持有环节税收会增加持有成本，促使部分人出售房产，增加供给使价格下降；增加土地供应会增加房地产供给，使价格下降。

7.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/平方米。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

分析：首先计算各期付款在成交日期的现值。12万元（首期付款）现值就是12万元；8万元半年后支付，现值=8/(1+10%×0.5)≈7.62万元；4万元1年后支付，现值=4/(1+10%)≈3.64万元。总价现值=12+7.62+3.64=23.26万元。单价=23.26×10000/100=2326.41元/平方米。

8.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/平方米。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

答案：D

分析：设正常成交价格为x元/平方米。则卖方实际得到的价格为x(15%)，已知买方付给卖方2500元/平方米，即x(15%)=2500，解得