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2025年综合类-土地估价相关知识-土地估价相关知识综合练习历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-土地估价相关知识-土地估价相关知识综合练习历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据《城镇土地定级规程》，土地定级中影响地价的主要因素不包括以下哪项？

【选项】A.土地位置；B.土地用途；C.土地开发程度；D.土地附着物价值

【参考答案】D

【详细解析】土地定级主要考察土地的区位条件、地形地貌、交通网络等自然与经济因素，土地附着物价值属于土地开发后的经济属性，不直接参与定级评价。

【题干2】在运用收益还原法评估工业用地时，若企业预期收益增长率为8%，土地还原率取6%，则土地资本化率应为（）。

【选项】A.14%；B.8%；C.6%；D.2%

【参考答案】A

【详细解析】土地资本化率=预期收益增长率+土地还原率，即8%+6%=14%。此为收益还原法中收益资本化率的基本计算公式。

【题干3】某宗地采用市场比较法评估，可比案例地价120万元/亩，但存在200米高差，需调整地价。已知每降低50米地价减少2%，则可比案例地价应调整为（）。

【选项】A.115.2万元/亩；B.118万元/亩；C.120万元/亩；D.122.4万元/亩

【参考答案】A

【详细解析】200米高差对应4个50米单位，地价累计减少4×2%=8%，调整后地价为120×(1-8%)=115.2万元/亩。

【题干4】下列哪种方法在评估特殊用途土地时最具优势？（）

【选项】A.成本逼近法；B.市场比较法；C.收益还原法；D.剩余法

【参考答案】C

【详细解析】收益还原法适用于有稳定收益的公共设施、基础设施等特殊用地，因其可通过未来收益反推现值，尤其适合评估学校、医院等非营利性用地。

【题干5】土地估价时点原则要求评估时点应（）与评估对象经济状态相符。

【选项】A.等于；B.大于；C.小于；D.预测等于

【参考答案】A

【详细解析】估价时点原则强调评估基准日与估价对象经济状态完全对应，若时点不一致需进行时间价值调整，不能简单用预测或假设时点替代。

【题干6】某宗商业用地剩余年限20年，土地还原率5%，土地年租金收益30万元，则土地现值应为（）万元。

【选项】A.600；B.540；C.480；D.360

【参考答案】A

【详细解析】收益还原法公式：V=A/(r×t)=30/(5%×20)=600万元。需注意剩余年限应按完整土地权利剩余期计算。

【题干7】土地开发程度对土地估价的影响主要体现在（）方面。

【选项】A.区位条件；B.权属清晰度；C.基础设施配套；D.土地用途管制

【参考答案】C

【详细解析】土地开发程度指“七通一平”完成情况，直接影响土地开发成本和未来收益，是成本逼近法中计算土地重置成本的核心参数。

【题干8】在土地出让实践中，下列哪种情况会导致土地溢价率显著上升？（）

【选项】A.土地供应量增加；B.土地用途从住宅改为商业；C.政府提高出让底价；D.土地位置改善

【参考答案】B

【详细解析】土地用途变更（如住宅转商业）会提升土地预期收益，刺激开发商竞争，导致溢价率上升。但需符合规划用途管制要求。

【题干9】某宗工业用地评估中，土地取得费用为80万元/亩，土地开发费用30万元/亩，基础设施费用20万元/亩，土地增值率15%，则总地价应为（）万元/亩。

【选项】A.147；B.130；C.120；D.110

【参考答案】A

【详细解析】成本逼近法公式：总地价=（取得+开发+基础设施）×(1+增值率)=(80+30+20)×1.15=147万元/亩。

【题干10】土地估价中，基准地价修正系数主要反映（）的差异。

【选项】A.土地位置；B.土地面积；C.土地用途；D.土地形态

【参考答案】A

【详细解析】基准地价是特定区域、特定用途的平均地价，修正系数用于调整个别宗地与区域平均值的差异，主要因区位优劣产生。

【题干11】在收益还原法中，若土地还原率取定5%，而建筑物折旧率取8%，则建筑物资本化率应为（）。

【选项】A.13%；B.8%；C.5%；D.3%

【参考答案】A

【详细解析】建筑物资本化率=土地还原率+建筑物折旧率=5%+8%=13%。此为成本法与收益法结合评估中的关键关系式。

【题干12】某宗地评估时，可比案例交易价80万元/亩，成交价低于正常市价10%，则可比案例地价应调整为（）万元/亩。

【选项】A.88；B.72；C.80；D.90