上海市二手房买卖纠纷案例 非常 珍贵执行文案.pptVIP

2021年8月主任课程;一、户口纠纷

2021年4月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同，王女士将自己名下地处淮海路某号房屋，以306万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2021年11月28日前迁出该房屋原有全部户口；假设违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。〞;;;法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付，还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。按照合同约定王女士有义务在2021年11月28日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价106万元为基数，承担自2021年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。;;二、因房屋有非正常死亡，中介佣金如何收取;;三、局部产权人签订的居间合同是否有效;案例二

张丹、张皓系兄妹关系、崔阿姨是他们的母亲，崔阿姨和故去的老伴共同拥有一套位于徐汇区东安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的产权人一直没有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字，2021年6月崔阿姨想把该房屋卖掉，在中介公司挂牌后半个月的时间就有人看中了该房屋，对于价格等方面都很满意，所以就签订了居间合同，签合同的当天是张丹陪崔阿姨一起去的，签字的时候也是两个人一起签字的，由于中间涉及到要更正产权人的名字再交易，所以约定的签约日期为三个月以内，8月份上海的房价又经历了一轮又一轮的涨价，加上产证尚未出来，所以在张丹和崔阿姨不想卖房子了，所以就以另外一个继承人张皓不同意出售为由拒绝交易，同样也只愿意退还定金5万元，不愿意双倍返还。;;;;四、母亲签订的居间合同女儿不认，如何解决;;;;五、做低房价为名解除合同，法院如何判决;;;;六、中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任;买方黄小姐与中原公司曾书面约定，中原公司居间商铺的佣金为19,750元，中原公司实际未收取。洪先生现在服刑，因未发现其有可执行财产，上海市黄浦区人民法院对发还黄某1,150,000元，己作〔中止〕结案处理。现黄某诉至法院，请求判令中原公司赔偿黄某经济损失1,150,000元。

一审判决：驳回黄小姐的诉讼请求。

二审判决：

一、撤销原审判决；

二、中原公司以345,000元为限对黄某未获赔偿局部的损失承担30％的赔偿责任。;分析

故本案所涉损失应由黄某本人承担主要责任。而中原公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的审查义务导致出具的信息不实，故中原公司对黄某的损失也应承担一定的责任。综合双方的过错大小及具体案情，本院酌定由中原公司对黄某未获赔偿局部承担30%的赔偿责任。

中介公司对房屋有审查的责任，同时提供的咨询要正确无误，假设有过失，给双方造成经济损失，中介方承担相应的违约责任。;七、贷款责任约定不明，风险由谁承担;;八、房屋登记在谁名下就是谁的吗？;【庭审纪实】

庭审中，哥哥称该房屋登记在自己名下，是自己的合法财产，按照法律规定，产权人就是自己，购房款也是自己支付的，因此自己作为产权人的权利是不能被剥夺的，现在要让自己过户，必须要补偿自己的房屋涨价的损失。

妹妹那么声称当初购房写哥哥的名字事出有因，尽管登记在哥哥名下，但是实际上并非哥哥购房，而且该房屋十多年来一直自己居住，哥哥替自己垫付的购房款也已经支付给了哥哥，因此哥哥应当按照约定过户给自己，且不应当承担任何涨价损失。;【法院判决】

法院经过审理认为，双方签订的协议书不违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，双方应当秉承老实信用的原那么履行，现孙先生一方未能按照约定履行过户义务，显然违反了合同义务，孙女士要求其办理过户手续，于法有据，应于支持。

?物权法?第19条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效〞。第33条还规定“因物权的归属、内容发生争议的，厉害关系人可以请求确认权利〞，上述规定是实际产权人申请起诉确权的法律依据，;九、中介公司“独家委托〞索要违约金被驳回

;十、签了看房单却通过其他中介成交，被索违约金未获支持;十一、婚房纠