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东京考察心得2007年10月

1.概述：行程安排此次考察主要随清华大学第二届商业地产研修班进行学习和实地考察，主要行程如下：10月5日：日本购物中心的历史，设施特征及其与传统商业聚集地的区别（日本SC协会专务理事大甕聡氏）购物中心的开发战略（东京急行电铁大楼事业部商业设施部课长西山貴仁）；10月6日：购物中心的经营战略（永旺宅地开发企划部担当部长疋田佳久；DIAMONDCITY公司本部财务经理部中西泰志）；伊势丹新宿店，企业店铺概要说明和实地考察；

1.概述：行程安排10月8日：银座三越以及银座商业街实地研修考察；10月9日：东京Midtown和六本木HILLS实地研修考察；表参道商业街考察；10月10-12日：参加第13届亚太地区零售商大会，余闲时间自费考察了渉谷、秋叶原等商业街。10月7日：新宿LUMINE、伊藤洋华堂ARIO亀有店实地研修考察；

开发企划方面（结合长安寺项目）单体建筑和街区式建筑可以做到有机的统一（永旺）；购物中心人流动线必须清晰，最好唯一（Midtown的成功与六本木Hills的迷惑）；直线型流线的缺陷弥补方式（Midtown）；三层以下购物中心，地下部分呈下沉式广场并与地上天井贯通可提高商铺经济效益（表参道Hills）；具有不可复制的文化特质内涵（Midtown与六本木Hills）；商品和客层的差异化定位（伊势丹、Lumine、Ario亀有店、Midtown与六本木Hills）；凭建筑装饰风格和立地独有的文化，营造浓郁和热烈的文化娱乐氛围（Midtown、六本木Hills、东京Disney大集市）；在城市中心构建都市综合体是今后商业地产开发的主要趋势。

1.概述：心得体会要览招商与运营企划方面（结合长安寺项目）1强势文化将使本土品牌的市场份额将被国际品牌所蚕食，最后所剩无几；2促销推广活动至少每月一次；3店面和卖场形象至少每季更新一次；4会员卡兼具信用卡功能，功能强大；5为降低成本，媒体推广以车站路牌、DM和广播为主；6卖场布局实现视觉无障碍化（银座三越）；7优质服务是商业运营成功的唯一之路；8注重顾客接触点控制：追求完美，精益求精；9若想让顾客满意，必须先让员工满意。10

1.概述：心得体会要览其它方面日本的国情与中国不同，东京与沈阳还存在许多地域差异，关键是学习其成功的策略和方法，借鉴其成功和失败的经验；今天日本商业地产的现状预示着中国未来商业地产的发展趋势；日本商业大鳄正在和将要角逐中国市场（日本政府已经颁布法令禁止大型购物中心的开发建设）。

日本商业地产开发企划部门的职能（森大厦、东急电铁、永旺、TokyoMidtown等）选址调查及立地可行性分析（含财务分析）；项目定位及概念设计建议；建筑规划（布局、动线、空间布置、环境等）建议；商品供应计划（MD，即业态、业种、品牌组合）；运营管理计划；卖场内外环境分析与控制；SP（促销）计划与执行、检讨。

总之，此次考察感触很多，收获颇丰，信息量巨大，下面仅就与沈阳长安寺项目相关的体会赘述如下，分别是：差异化定位：列举今年开幕的东京中城为例展开；表参道大师建筑：试图从成功建筑中有所借鉴；东京国际会展堂（TOKYOINTERNATIONALFORM）桁架的精彩运用：看看是否对长安寺项目有所启发。零星感受：可能对项目运营管理有参考价值。

我们考察的购物中心，无论区位一致或不同，规模大小相近或不同，在定位方面没有相同的（除六本木Hills和新建的东京Midtown以外）。定位均经过周密的市场调查以及在营运过程中的不断调整。

2.差异化定位名称区位开幕时间商业面积（平方米）商业定位备注伊势丹百货东京新宿1933年9月64296奢侈品全球坪效最高正在扩建LUMINE百货东京新宿1976.3一店1987.10二店19485年轻女性白领毗邻新宿地铁站伊藤洋华堂Ario东京龟有2005年51945社区生活5公里商圈86万人三越东京银座1930年约3万独家文化特色50%商品为自行采购六本木Hills东京六本木2003年4月10085.96两大板块OnlyOne新锐前卫营造艺术氛围主要为写字楼配套。Midtown东京六本木2007年6月57000LifestyleArtist延续六本木Hills的客层表参道Hills东京表参道2006年2月约24000奢侈品“Wa”：Walk、Watch、Wake、Way

占地10公顷，总建筑面积56.38万平。由大面积的绿化和6栋建筑构成，是一个新型的都市综合体，其中在Galleria和Plazza分布有大约130家店铺和食肆，总建筑面积7.01万平，实际卖场面积5.7万平。

东京中城位于东京市中心

五大成熟商圈：新宿：多客层；表参道：奢侈品路面店聚集区；渉谷：年轻人的天堂；日本桥：传统老铺聚集区；银座：多业态高档商品聚集区。