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碧桂园债务违约重组与破产清算

一、公司介绍

碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股票代码：02007.HK），总部位于广东省佛山市顺德区，是新型城镇化住宅开发商，采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理、以及现代农业、机器人。

除此之外，碧桂园同时经营独立于房地产开发的酒店，2019年全年销售金额7715亿元，居中国房地产行业第一位，2022年收入4303.71亿元。2007年4月20日，碧桂园集团在香港联交所挂牌上市，2017年首次跻身《财富》世界500强第467位，2020年位列第147位。

图1碧桂园成就概述

二、债务违约情况

（一）市场宏观背景

1.房地产市场整体仍承压运行，交易量和价格延续下降态势

2024年1-5月，全国商品房销售面积同比下降20.3%，降幅较2023年全年扩大11.8个百分点，较一季度扩大0.9个百分点。其中，期房销售面积同比下降31%，现房销售面积同比增加23%，商品房销售面积的较快下滑主要受期房影响。根据中指研究院数据，2024年1-5月，重点城市二手房成交套数同比下降13%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7％，二手房表现好于新房。5月份，70大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别环比下降0.7%和1.0%。

2.房地产开发投资和新开工面积跌幅继续扩大

2024年1-5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅较一季度扩大0.6个百分点，在2022年下降10%、2023年下降9.6%的基础上再度呈现较大幅度下降。1-5月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降24.2%，在2022年下降39.4%、2023年下降20.4%的基础上继续出现20%以上负增长。

3.土地市场依然低迷

根据中指研究院数据，上半年，全国300城住宅用地成交量同比下降35.4%，土地出让金同比下降40.6%，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较2023年同期下降2.5个百分点。此外，央企、国企仍是拿地主力。上半年，22城市拿地金额中，央企、国企及地方国资平台占比高达76%。

4.近年来，行业整体房地产信托资金规模持续下降

根据信托业协会此前公布数据，截至2023年三季度末，投向房地产领域的信托资金规模为1.02万亿元，同比减少2596.77亿元，降幅20.28%；投向房地产领域的信托资金规模占受托资产规模总量的4.51%。这表明传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。

5.国家层面传递出积极信号

全国城市不断出台优化政策，包括降低首付款比例,降低首套房、二套房利率,降低公积金贷款利率,放松限购、限贷、限价，买房落户，房票安置，存量住房“以旧换新”等。2024年6月自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中要求对于库存压力大、去化周期长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。以上政策有助于去库存和畅通房地产市场循环。

（二）碧桂园债务违约情况

2023年8月10日，碧桂园发布盈利预警公告，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”

据碧桂园官网披露的2024年4月份未经审核营运数据，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司于2024年4月单月共实现归属于公司股东权益的合同销售金额约38.5亿元，归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约43万平方米，与3月份43.0亿元的销售金额及45万平方米的合同销售建筑面积相比有所下降。

4月26日，碧桂园曾公告称，预计无法按时披露2023年年度报告。公告表示，由于行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂，公司需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断。基于谨慎考虑，公司预计无法按时披露2023年年度报告及2024年一季度财务报表。

图2碧桂园公告

此外，根据天眼查法律诉讼信息显示，碧桂园地产集团有限公司新增一条股权冻结信息。信息显示，被执行人碧桂园地产集团有限公司被冻结股权数额2亿人民币，冻结期限自2024年5月13日至2027年5月12日，执行法院为浙江省杭州市中级人民法院。此外，碧桂园还存在多个被执行信息，被执行总金额超3976万元。

图3碧桂园被执行信息

根据公开信息，碧桂园此前已多次被冻结股权。股权被执行企业包括深圳市碧桂园房地产投资有限公司、上海碧瀛房地产开发有限公司、山东新碧房地产开发有限公司等，合计冻结股权超百亿。

三、碧桂园债务重组情况

（一）什么是债务重组

债务重组是指债务人在面临财务困难时，与债权人协商，对原债务合同的还款条件进行调整的过程。这可能包括延长债务的偿还期限、降低利率、减少本金或利息支付、增加担保等措施。债务重组的目的是为了帮助债务人缓解短期的财务压力，同时保护债权人的利益，避免债务人破