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物业经营管理精讲班第36讲课件讲义（环球职业教育在线）

物业经营管理精讲班第36讲讲义

不良物业资产管理

第四节不良物业资产管理

一、不良资产与不良物业资产

(一)不良资产

不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来

看，不良资产包括以下内容：

(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。

主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收

账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：

因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成

的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、

被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品

形式积压的产品。

(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主

要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的

不良资产。

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(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。

(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、

专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未

摊销完毕，仍然挂在账上。

(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。

(7)因其他原因形成的不良资产。

(二)不良物业资产

作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物

业资产也有多种表现形式。具体包括：

(1)房地产不良贷款；

(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产；

(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物；

(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

二、不良物业资产形成的原因及过程

1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在

经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特

别是银行资金的踊跃介入。由于企业或债务人从银行融资后盲目投

资，投资过程中不进行详细的调研及风险防范工作，导致投资失误。

当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地

产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。一些企业为挽回损失，

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又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。一

旦资金链出现脱节，不良资产便产生了。

2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动

器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发

展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，

从而为形成不良房地产埋下了伏笔。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破

裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。

3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根

本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经

营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外

部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是

使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负

债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频

繁发生，严重影响了信贷资产质量。二是经营货币资金的银行管理体

制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。

三、不良物业资产处置的目标和原则

(一)不良物业资产处置的目标

不良物业资产