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物业管理市场的乱象与监管 20世纪90年代以来，中国城镇居民的住房供应体系发生了根本性的变化。换言之，经过长期在城市实施的分配制度逐步取代了分配制度。与此同时, 在城市住宅小区的日常管理和维护中引入了市场化的物业管理模式。但是, 市场化物业管理模式的引入并不顺利, 时至今日, 仍然引发着业主与物业管理企业间的大量纠纷, 在一定程度上影响了社会的和谐与稳定。 对此, 有诸多学者从各种角度进行了大量研究, 以期找寻出解决这些问题的途径与办法。对于这些研究, 不能说不无道理, 但是, 其总是给人一种“远水解不了近渴”的感觉, 总是使人感觉其在处理业主与物业管理企业间的纠纷上不具有有效的指导作用。因此, 如何找寻出一个解决物业管理纠纷问题的途径与办法, 不仅意义重大, 而且非常急迫。本文将从正确确定物业管理的定位、规范物业管理企业行为、加强政府介入力度等几个方面, 论述解决这一问题的办法。 一 物业管理的费用的重要性 物业管理是一个舶来品。一般说到舶来品, 人们总是认为其就是先进的, 就是高技术的。其实并非如此, 物业管理就是一个既不先进也非高技术的舶来品, 它只是在市场化条件下对物业进行有偿管理的一种服务模式。从这一点出发, 就可以找到物业管理的正确定位。本文的物业管理专指为大众居住的普通商品住宅提供的物业管理。 那么, 什么是物业管理的正确定位呢? 首先, 必须认识到物业管理是一个低技术含量的低端行业, 其所需的劳动力并非高端人才。这就决定了物业管理的人工成本是低廉的。这个“人工成本低廉”, 正是准确定位物业管理的关键之处。日常的物业管理无非就是物业办公、保安、保洁、绿化、路灯、电梯、监控等几项内容。物业管理的这几项内容都不是技术含量很高的工作, 一般人员经过短期培训均可胜任。由于物业管理岗位上的劳动力不需要过多的人力资本沉淀, 物业管理的成本基本上就是“物业办公、保安、保洁、绿化、路灯、电梯、监控”等方面的实际支出, 因而其人力成本支出是极其有限的。物业管理公司的人力成本支出是怎样的“极其有限”, 我们通过下面朗琴园小区这个实例即可以看出。 北京市西城区朗琴园小区是国内首家采用信托契约制的小区, 根据北京市西城区朗琴园小区与北京嘉浩物业公司签订的物业管理信托合同, 嘉浩物业公司的酬金仅占物业管理费用总支出的6%。人们也许会作这样的猜想:嘉浩物业公司的酬金虽然仅占总支出的6%, 但其如果虚列各项支出进而作高总支出, 此“6%”不就是彼“6%”了吗?不就可以多取酬金了吗?这样的猜想在有些小区可能可以成立, 但在朗琴园小区是不能成立的。因为在朗琴园小区与北京嘉浩物业公司签订的物业管理信托合同中, 规定“物业费的收取与支出均由业委会审批并公开, 物业费属于全体业主”。有了这个规定, 物业公司还能“虚列各项支出”进而“作高总支出”吗?显然是不能的。朗琴园小区的例子说明, 物业管理的人工成本是极其低廉的。至于物业管理的成本———物业办公、保安、保洁、绿化、路灯、电梯、监控等方面的实际支出, 那是业主躲不掉的, 是必须支付的。否则, 物业公司真成了“巧妇难为无米之炊”了。 说物业管理的人工成本低廉并不是要物业公司的工作人员只能拿低廉的工资, 过贫穷的生活, 而是要据此明确一点, 那就是物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业 (当然, 在一个正常的市场, 对其他行业也是不应允许暴利存在的) 。其之所以不能是也不能被允许是暴利的行业, 原因很简单, 就是因为其是低技术含量的一般性服务业, 其工作人员的最高薪酬只能是社会的平均薪酬。如果允许物业管理是存在暴利的行业, 那么, 物业管理费就会成为收入并非很高的广大业主的沉重负担。因此, 鉴于物业管理的低技术含量及其成本, 不能允许其成为暴利行业, 是对物业管理的基本定位。即物业公司在支付了物业办公、保安、保洁、绿化、路灯、电梯、监控等方面的实际支出和人员薪酬后, 不能有大幅度的资金剩余, 甚至不能有剩余。因为物业公司与业主的关系实质上是雇佣关系, 业主在支付了小区的维护成本及物业公司的薪酬后, 没有义务再支付给物业公司额外的费用。从这一点上甚至可以说, 物业管理公司借物业管理取得利润是不符合市场法则的。 其次, 合理确定物业管理费用还有更为重要的意义。毋庸讳言, 我国目前的就业形势极为严峻。这个严峻形势表现在两个方面, 一是高端人才少, 二是低端劳动力多。前一个因素这里姑且不论, 这里仅就后一个因素结合物业管理来进行论述。低端劳动力多是我国现阶段的实际情况, 对此, 我们必须量体裁衣、因陋就简地解决低端劳动力的就业问题, 而不能面对数量众多的低端劳动力去怨天尤人。 就业是克服贫困之母, 特别是对低端劳动力而言, 其职业技能低下, 往往面临着就业的困难。对于低端劳动力, 建筑、餐饮、运输、零售等行业是