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物业管理行业发展的机遇与挑战 一、 企业财务管理工作的特殊性 近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产管理市场环境日益成熟。房地产管理行业面临着良好的发展机遇，也面临着巨大的挑战。该行业有其自身的行业特点, 因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次, 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面, 物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。 二、 房地产公司的财务管理现状和存在的问题 (一) 固定资产与办公用品管理不到位 住宅物业由于管理能力有限, 内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账, 临时停车费没有监控管理措施, 租赁的车位等没有专人审核和保管合同, 固定资产与办公用品没有区分管理, 物业费的催收不及时, 部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账, 支出又无法有效节省, 最终只能是亏损越来越大。究其原因, 一方面是不重视, 主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单, 没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面, 由于住宅物业还处于发展初期, 待遇不高, 导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员, 很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训, 更不要说内控了。 (二) 物业企业经营缺乏现代管理理念 传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受老观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。 (三) 物业公司会计人员技能不符合标准 从多数物业公司的实际情况看, 更多的公司为了节省人力成本, 财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准, 而以成本最低为依据选用人员, 很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的, 有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外, 不少物业管理公司为了节省用工成本, 在岗位设置上不尽合理, 不满足不相容职务相分离原则, 会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此, 从专业角度来讲, 目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。 (四) 物业维修资金 物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。 (五) 物业公司长期处于亏损内 我国物业快速发展主要是近十来年, 由于目前物业费的标准比较低, 不少物业公司一直处于亏损中。同时, 受经营规模和资质的限制, 物业公司可以选择的其他投资项目较少, 即使有合适的项目, 因为物业公司缺乏强有力的管理团队, 导致其存在较大的风险。 三、 改善房地产公司财务管理水平的对策和建议 (一) 第二,制定并完善管理考核指标 物业管理企业应根据国家统一规定, 结合自身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理公司的健康有序发展。 (二) 树立“全员成本控制”观念 物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。