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物业管理公司管理模式的探索 在中国，作为一个新兴的行业，房地产管理的发展趋势是可以想象的。然而现阶段, 复杂的物业环境导致物业管理行业出现了一系列的问题。伴随中国特色的“单元式”住宅的兴起、老旧社区的改造翻新、单位集体住宅的对外出售, 出现的一系列问题长期阻碍着物业管理行业的发展。 虽然由于各个小区间存在差异性, 不能对每个小区物业都实行统一模式的管理, 但是物业管理行业可以从观念上拓宽管理思路, 放开眼界, 创造新的管理模式。以下是我们在传统物业管理的基础上, 开拓出新的物业管理模式。 一、 管理人的负责 所谓职业管理人模式, 是指业主委员会聘请一个具有专业资质的管理人来负责小区物业管理的模式。管理人的主要职责就是把小区内的各个管理业务承包给不同专业的服务公司, 并对这些公司的资质进行审查以及对其提供的服务进行监管。 (一) 物业与物业管理公司的合作 长期以来, 我国大部分物业是通过聘请专业的物业管理公司来对其进行管理的, 而物业管理公司进驻物业主要有两个方式——承包经营方式和委托经营方式。所谓委托经营, 是指物业为确保其房屋及公共设施得到维护和保养、公共场所清洁、绿化、治安保卫得到保障, 聘请具有丰富管理经验的物业管理公司, 向本物业提供管理服务, 并采取定额或按实际管理效益确定比例数额, 向物业管理公司支付服务费的服务形式。而承包经营是指物业与物业管理公司通过订立承包经营合同, 将物业的全部或部分经营管理权在一定期限内交给物业管理公司, 由物业管理公司对物业进行经营管理。 传统物业管理服务公司的服务体系主要有两个方面:一是通过向业主收取物业管理费提供基本服务;二是通过向业主提供增值服务。众多物业管理公司在传统的物业管理体系下迅速发展, 但是管理质量上良莠不齐。一些物业管理公司提供的服务质量达不到业主的要求, 业主拒缴物业管理费, 物业管理公司为维持经营提高收费标准或者降低服务标准, 致使出现物业管理公司与业主纠纷多、投诉率高、矛盾升级等问题, 如此进入了恶性循环, 导致物业公司的经营越来越困难。 (二) 职业管理公司进行管理 职业管理人模式理念的引入, 可以灵活处理物业管理领域许多突出问题。业主委员会首先通过聘用具有良好物业管理资质的职业管理人, 然后通过管理人将一般的清洁、保安、设备维修等工作承包给其他专业公司, 例如小区绿化由职业管理人聘请的专业绿化公司来承担, 维修工作交给签订合同的专业公司负责等, 从而达到以较低的成本提升物业管理服务质量的效果。职业管理人模式作用机制如下图所示: 1、 建立和完善职业管理人竞争机制,提高服务质量,促进人 (1) 节省成本。业主委员会所要支付的费用主要是服务外包的成本, 管理者的酬劳只占很小一部分。例如, 小区上如有自行车管理, 业委会可以收取自行车管理费, 并把管理费作为管理者的薪酬。同时, 业委会还可以出租公用设施所收取的资金用以支付服务外包的费用, 不需要业主为物业管理交付费用, 从而达到物业管理的“零收费”, 解决了物业公司与业主之间突出的物业管理费的收缴问题。所以, 引入职业管理人模式, 可以为物业的管理节约成本。 (2) 优化物业管理服务, 提高服务质量。管理人把各个服务领域外包给专业公司之后, 需要管理人以业主的服务要求对承接服务的公司提供的服务质量进行实时的监督并把情况反馈到业委会 (或业主) , 做到信息快速传递, 使承接公司与业委会之间有良好沟通。当业主对某些方面的服务质量不满意时, 职业管理人则将服务的不足之处反馈到承接公司并让其整改。若整改仍不能使业主满意, 管理人依据合约有权更换承接公司, 这样就会促使承接服务的公司加强管理, 提高服务质量, 达到优化物业管理服务的目的。 (3) 良性的职业管理人竞争机制。业委会在聘用管理人时, 应该在合同上引入协商机制。比如浮动的工资制度, 可依据管理人的管理水平及管理效果, 上下浮动管理人的薪酬。当管理人能够提供高质量的管理, 赢得业主的赞誉, 就可以适当提高薪酬;当管理人的管理水平达不到物业管理的要求时, 可以协商降低薪酬。甚至当管理人不能胜任该小区的物业管理时, 业委会可以依据合约提前解约, 另聘其他职业管理人。这种职业管理人竞争机制使得管理人会努力提高自身的管理水平, 同时也给业委会提供了一种灵活的选聘机制。相比之下, 聘用传统的物业管理公司, 在解约程序上会有繁杂的手续, 而且业委会新聘用的物业公司与解聘的物业公司在交接过程还可能产生责任不明确等问题。所以, 职业管理人模式的引入可以很好地完善职业管理人竞争机制, 推动物业管理行业的良性发展。 2、 职业管理人模式 (1) 适用范围不广泛。由于中国目前经济发展水平的制约, 多数物业公司是通过增加人手的方式提高物业的管理水平, 很少有物业公司能够安装全自动的电子