dfsservice第五章房地产评估DOC.docxVIP

第五章房地产评估 一、单项选择题 某可比交易实例成交地价为 3000 元/m2，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为 7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900 元/m2B．3223 元/m2 C．3322 元/m2D．4000 元/m2 如果某房地产的售价为5000 万元，其中建筑物价格3000 万元，地价2000 万元，该房地产的年客观收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9%B．12.5%C．7.5%D．5% 某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了 A、B、C 三个参照物，并分别得到 127 万元、142 万元、151 万元三个评估结果。根据 A、B、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为 25%、40%和 35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。 A．140 万元 B．157.5 万元 C．141.4 万元 D．148.5 万元 某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物 10 栋，账面原值 500 万元；设备 100 台，账面原值 1000 万元。评估中对 3 栋具有代表性的建筑物进行估算， 其重置成本为 180 万元，而该 3 栋建筑物的账面原值为 165 万元；同时选择 10 台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为 150 万元，而该 10 台设备的账面原值为 120 万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A．1736.85 万元 B．1795.45 万元 C．1818.36 万元 D．2100 万元 被评估建筑物账面价值 80 万元，1995 年建成，要求评估 1998 年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 1995 年到 1998 年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86 万元 B．87 万元 C．90 万元 D．85 万元 某宗土地 2000 平方米，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1200 平方米，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算出的建筑容积率为（） A．0．6B．5．1 C．2D．6 某砖混结构单层住宅宅基地200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金3000 元，土地还原利率 8%，取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米 1200 元，建筑物的年纯收益为（）。 A．8600 元 B．8800 元 C．9000 元 D．12000 元 仅供个人学习参考 仅供个人学习参考 仅供个人学习参考 有一宗地，占地面积为500 平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0， 土地单价为 3000 元/平方米，则楼面地价为（）。 A．1000 元/平方米 B．1500 元/平方米C．2100 元/平方米 D．2800 元/平方米 有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10%，预计未来每年的收益为 15 万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。 A．128 万元 B．141 万元 C．149 万元 D．150 万元 有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为 70 万元，资本化率为 8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于 （）。 A．700 万元 B．800 万元 C．1000 万元 D．1100 万元二、计算题 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元/亩，其他费用（含税费）3 万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里， 当地银行贷款年利率为 9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5 年租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率（折现率）为 10%， 如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少？ 要求： 按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收益现值必须使用年金法计算； 写出计算过程； 写出正确结论。 待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其1997 年 5 月的市场价值。评估人员通