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;;;9.1.1 土地资源市场概述
“市场”最初的含义是指商品交易的场所,“市”就是买卖,“场”就是场所,“市场”即买者和卖者于一定的时间聚集在一起进行交换的场所。因此,市场就是交易的场所,这是市场最古老的定义。
1.土地资源市场的含义
土地资源市场的含义有狭义和广义之分。
狭义的土地资源市场是指进行土地交易的专门场所,如土地交易所、不动产交易所等。
广义的土地资源市场则是指因土地交易所产生的一切商品交换关系的总和,包括土地交易的客体或对象,土地交易的主体和土地交易的媒介等要素。
土地作为一种位置相对固定的特殊商品,无论从时间、形态还是数量上,都不可能实现集中交易或统一交易,也不可能不切实际地对土地进行人为分割,而忽略自然地理形态对土地价值的重要约束。
;9.1.1 土地资源市场概述
2.土地资源市场的特点
土地资源市场的主要交易对象是土地。土地之所以不同于其他商品,主要是因为:
(1)土地商品的自然特性:位置固定性、质量差异性、价值永久性、数量有限性等。
(2)土地商品的经济特性:供给稀缺性、用途改变困难性、保值增值性等。
(3)土地商品的形态特性:该商品的形态不同于一般具有空间结构的商品,而是以面积大小来计量的。
(4)土地商品的价值特性:土地商品具有价值各异性,不同的土地会因其所在区位、肥力、周围环境、地上附着物的不同而具有不同的价值。
正是由于土地这种特殊商品的特性,土地资源市场也有很多不同于其他市场的地方。土地资源市场具有以下几个特征:
(1)土地资源市场具有明显的地域性。
(2)土地资源市场具有供给滞后性。
(3)土地资源市场发展的不平衡性。
(4)土地资源市场竞争的不充分性。
(5)土地资源市场交易的层次性。
(6)土地资源市场管理的严格性。
;9.1.1 土地资源市场概述
3.土地资源市场的功能
土地资源市场具备了一般市场所具有的功能,但由于土地位置的固定性,使土地资源市场的功能较之一般生产要素市场的功能更为复杂。
(1)优化土地资源的配置。
(2)完善市场体系。
(3)提高土地的利用效能。
(4)促进土地资源的可持续利用。
(5)协调房地产市场的良性发展。;9.1.2 中国土地资源市场
1.中国土地资源市场的发展历程
中国土地资源市场的建立可追溯到20世纪初的民国时期。当时的国民党政府机构中设有地政部,负责全国土地管理。
1950年6月30日,中央人民政府根据新中国成立后的新情况,颁布了《中华人民共和国土地改革法》,它规定废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制。
1950—1978年,我国逐步建立健全了土地的社会主义公有制,同时1954年《宪法》明确规定,任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
从20世纪80年代起,中国开始进行土地管理制度的改革,主要分两方面进行。第一,土地行政管理制度的改革。第二,土地使用制度的改革。
1992年,邓小平南方谈话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程。
1994年7月,《城市房地产管理法》提出“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度”,其中土地使用权出让必须按照出让合同约定,由土地使用者支付土地使用权出让金,出让方式可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
21世纪以来,我国土地资源的市场化配置工作不断深入,市场在土地资源配置中的基础性作用不断加深,并逐步确立了市场化配置的决定性地位。;9.1.2 中国土地资源市场
2.中国土地资源市场的特点
我国土地资源市场有以下几个特点:
(1)以政府主导作为发展基础。
(2)以城市土地资源市场作为发展重点,兼顾农村土地市场的改革探索。
(3)以使用权作为交易基础。
(4)以有限期作为权属时间。
(5)以期限价格和用途价格作为交易价格。
3.中国城市土地资源市场
中国城市土地资源市场主要包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场、土地使用权抵押市场。
(1)土地使用权出让市场。
(2)土地使用权转让市场。
(3)土地使用权租赁市场。
(4)土地使用权抵押市场。
;9.1.2 中国土地资源市场
4.中国农村土地市场
1978年农村开始经济体制改革,实行家庭联产承包责任制,把农民集体经济组织所有的土地承包给农民个人或家庭,以户为单位独立经营、自负盈亏,实现了农村集体土地所有权与经营权的分离,扩大了农民经营自主权,调动了农民生产的积极性。近年来,我国在农村土地市场建设以及农村“三块地”改革等方面取得了一系列进展。
在农用地市场方面,政府积极推动农村土地确权、登记、颁证工作的开展,在坚持农村土地集体所有的基础上,实现农用地所有权、承包权、经营权的“三权分置”。
(1)规模经营。
(2)四荒地拍卖。
(3)承包地经营权抵押。;9.1.3 土地资源市场管理
1.我国土地资源市
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