江阴天安数码城营销报告.pptVIP

分析篇 项目价值体系 目标客户界定 第六十三页，共九十六页。 根据本案经济指标之综合特征及定位，其目标客群是由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群。毋庸质疑，本案的目标客群是江阴本地客群为主下辖乡镇客群的客群为辅的结构体系。结合项目初步市场调研所得，项目客群分析如下： 企业经营者 投资客群 终极 消费客群 目标客户划分 产业、商业 产业、商业 产业、商业、住宅 第六十四页，共九十六页。 核心客户群 重点客户群 游离客户群 偶得客户群 江阴现有办公楼租用客户； 广告公司、会计事务所、外地办事机构、 律师事务所、金融、教育等服务类机构； 软件设计企业、动画企业、服务外包企业 周边县、市、区与江阴有密切业务往来 的中小型企业。 目标客户定位? 企业经营者构成 服务型企业及高新技术企业； 周边乡镇的公司、生产厂； 希望获得开发区政策优惠的企业 外地企业设置办事处； 大型企业总部； 第六十五页，共九十六页。 作为经营者，首要考虑的是项目是否能给其带来更大的商业机会和既得利益，直观表达便是物业形象、优惠政策、未来发展客户数量以及项目本身的内外环境与商业聚集效应。对于经营客群的吸纳，定位、招商、运作策略乃至需求面积、位置、设施设备等在产品设计中的体现尤为重要。 【经营客群购买能力和什么有关】 目标客户定位? 企业经营者特征 企业资金实力 行业 企业规模 企业发展年限 购买面积 企业资金实力 行业地位 购买档次 第六十六页，共九十六页。 目标客户定位? 投资客群构成 虽然本项目的确具有远期的地段升值、投资回报的潜力。但是目前项目周边商业氛围极度匮乏，对于企业家的招引，都需要漫长的培育周期。项目短期内对投资客群不具备充足吸纳能力，必须脚踏实地打造项目的产业形象以完成招商工作，在众多企业入驻以后，项目区域整体投资氛围提升，商业价值凸现之后，方具备吸纳投资客群的可能。 本项目产业楼租用客户 本地投资者、高级行政人员、银行、证券等金融从业人员； 民营或集体企业厂长、领导等投资性客户； 周边乡镇居民投资者，其他城市投资者； 外地房产投资私募基金管理； 其他城市来江阴高级白领、金领； 第六十七页，共九十六页。 目标客户定位 新科技诞生一批精英、新产业承袭一个部落 【目标群体特征】 文化层次比较高，头脑好用，见识广； 科学研发机构、实验室等领导人 掌控尖端技术的科技人才和多次创业的人士 希望通过创业来实现个人的价值 投资意识较强，愿意承担一定的投资风险； 社会经验丰富，强调个性发挥； 对信息把握较准、吸收较快； 第六十八页，共九十六页。 楼盘特点——从项目规模看，区域楼盘以20万平方米以上的大盘为主；从产品类型看，各案产品类型均较为丰富，并大多以花园洋房来提升项目品质；从产品面积看，房型面积范围较大，大面积产品占主导，符合江阴购房者的消费偏好。 价格水平——目前区域内在售楼盘的销售价格差距较大。由于区位差别影响最为明显，区位优势明显的价格在11000元/平方米左右，区位较偏远的在7000-8000元/平方米的区间内。客户对区位认知度较高。 销售情况——城东板块内在售楼盘销售速度相对较平均，区域购房者对于价格并不十分敏感。相比下，城西的购房者对价格较为敏感。 客户特征——结合产品来看，城东板块的区域认可度较高，区域内的购房者购买力强大，并对于产品品质要求较高，高品质的项目更受区域客户的青睐。 营销现状——目前江阴的住宅市场日益成熟，更多的开始从外延向着标识性和软性服务等内涵增值方式发展。 住宅市场小结 第三十一页，共九十六页。 市场篇 宏观市场分析 住宅市场分析 办公市场分析 经济开发区概况 第三十二页，共九十六页。 江阴市场目前在售写字楼分布情况： 目前江阴市场写字楼分布较为分散，没有形成一个较为集中的中心 天安数码城 第三十三页，共九十六页。 区域 案名 开盘时间 位置 建筑面积 容积率 绿化率 均价（元/平方米） 主力面积（平方米） 夏港街道 总部壹号 2010-8-30 滨江路北侧,通渡北路西侧 4.8 5.4 20% 7000 58-120 澄江街道 新中心 2010-8-30 凤凰路东侧,长江路北侧 4.58 ≤3 30% 14000-15000 80-190 澄江街道 嘉福豪庭 2009-2-15 虹桥南路西侧,环城南路北侧 3.37 4.5 25% 13000 110-120 澄江街道 芙蓉国际大厦 2009-11-26 黄山路西侧,人民东路北侧（江阴市黄山路288号） 3.85 4 30% 11000-12000 650-1300 夏港街道 顺达金融大厦 2009-6-20 江阴临港新城中央商务区浦江路98号 3.16 3.2 32% 550