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中物协物业管理师官方模拟考试题（案例分析） 案例一、 某物业服务企业管理一住宅小区及该小区地车库（车位产权为建设单位所有，全部以月 租方式有偿供住户使用，每个车位每月收费400元，由物业服务企业代收,其中的25豺乍为管 理服务费归物业服务企业使用.停牛库墙上写上醒目写明，收取的停车费只是车位租金和服 务费。不含保管费，车辆被盗受损,概不赔偿）。 2020年7月的一天午10时起，当地突下暴雨,路面积水严重，漫过车库出入口地面最高 处，尽管车库管理人员在上午11时左右发现车库可能出现水浸危险时,马上拨打平时登记的 车主电话，通知停车车主尽快转移车辆并试图堵住车库出入口的进水,但仍有部分车主因为 上班地太远等原因来不及立即开走车辆，导致20多部汽车浸水受损。当日上午12时（之前为 了便于车辆开出车库，无法同时用沙包堵水、封门）物业服务企业一方面紧急调集沙包堵住车 库进出口、调集水泵加大抽水，另一方面，调査水浸原因，证实小区车库出入口路面髙度符合 设计规范要求，配备的排水泵可以正常排水，只是因为暴雨太大。当地媒体引用水文观测部门 发布的信息，称当日暴雨是该市50年一遇的特大暴雨，车库水泵排水速度小于路面积水漫进 车库的速度,导致车库积水。物业服务中心下午及时贴出公告向车主解释原因,说明管理服务 人员及时采取了必要的处置措施。但下午5时至6时十多名车辆被水浸的车主陆续班聚集到 小区服务中心，情绪激动，称在小区门口听说车库原来配备的排水泵不能使用，导致车库积水 过多、浸没车辆，堵住服务中心门口，不让工作人员下班，强烈要求物业服务企业当场答应赔 偿车辆遭受水浸的损失，理由是物业公司收了停车费，就应该保证车辆安全，出现7K浸事件 物业服务企业有管理过失,理应承担维修费用。 1、 下列关于本案受损车辆赔偿的说法正确的是（） A、 物业服务企业收了停车费应该承担水浸赔偿责任 B、 如果投了车场管理责任险应由保险公司赔偿 C、 如果证实此次暴雨属不可抗力范畴，则物业公司企业不用赔偿 D、 车位产权及收取的大部分停车费都归建设单位，应由建设单位承担赔偿责任 2、 不可抗力是指（ ）客观情况。 A、不能衡量 B、不能预见 C、不能避免 D、不能克服 3、 服务企业为了避免车辆遭受水浸原因信息误传,导致危机扩大，应做到（） A、 封闭信息、防止报道 B、 态度明确、信息明朗 C、 尽快赔偿、安抚车主 D、 快速反应、公布实情 4、 物业服务企业为了减少、避免水侵车辆的风险。应当（ ） A、 经常检修车库排水系统 B、 平时做好沙包等拦水物质准备 C、 发生危情时，尽快拨打消防急救电话 D、 购买车库公众责任险 5、 物业服务企业在墙上所写提示文字，可以看做是（）合同条款。 A、默示 B、正式 C、要式 D、格式 案例二、 某住宅小区总建筑面积13万平方米，可收费面积10万平方米，由一家大型物业服务企 业经营管理。经测算该小区全年各项物业服务相关费用如下表， 人员费用 100 公共秩序维护、设施设备设施运行和维护绿化、清洁费用 40 办公固定资产折旧，必要保险等开支 40 大修费用 10 其他必要的日常物业费开支 0 *本题收费标准按月计算，城市维护建设税及教育附加忽略不计，前期购买物资等税费抵扣， 忽略不计。 本题解题基础： 物业费=成本+利润+税金 物业费=支出+酬金 税金=物业费/ （1+税率）*税率 1、若釆用酬金制计费方式且约定酬金比例为服务支出的10%,不考虏酬金交税则该项目物 业服务收费标准为（）元/平方米 A、1.62 B、1.65 C、1.69 D、1.72 解析：物业费=支出+酬金 1. 06X=180 75*1.06+0.106X+0. 06X 1. 06X=180 75*1.06+0.106X+0. 06X 支出=100万+40万+40万 共计180万，设全年物业费为X, X=180 万+180 万*10% X=180 万+18 万 X=198 万 已知小区可收费面积为10万平方米，即项目物业服务收费标准为 198万/10万平方米/12个月=1. 65元平方米 2、 若采用包干制计费方式，年利润为10万元，计算该项目物业服务收费标准为（）元/平 方米 A、1.64 B、1.68 C、1.71 D、1.75 解析：物业费=成本+利润+税金； 税金=物业费/ （1+税率）*税率 已知年利润为10万元，设全年物业费为X X=180 万+10 万+X/（l+6%）*6% X=190 万+X/1. 06*0. 06 1. 16X=190 万*1.06+0. 06X 1.06X-0. 06X=190 万*1.06 X=190 万 *1.06 X=201.4 万 已知小区可收费面积为10万平方米 201.4万/10万平方米/12个月=1.678