万达商业地产招商培训资料.pptx

万达商业地产（招商篇）;中国商业的发展历程，从形态及体量上，用短短的 十五年完成了欧美国家上百年的购物中心发展阶段;一线地产开发商商业地产投资比例;商业地产发展规模预期;商业地产本质;商业地产总体流程;商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展 需求。 在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险 。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分 配。 开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。 投资客关心年投资收益率和物业增值。 商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配 度。 消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业、及政绩 表现;商业地产的价值体现;价值2：对抗通胀，抵御经济危机，稳定股价;价值3：是资本化后带来的盈利、变现及金融市场 的表现 上海五角场万达广场为例： 商业购物中心部分总投资15亿左右，目前年租金为2亿左右，NOI为 1.3个亿，RETIS收益率5%，数字表面化市场至少估值在26个亿（由于 万达广场租金较低的原因），这仅仅是购物中心的表面化利润，五角 场万达2010年曾被资本机构估计总值目前达到50-60个亿;商业地产的基本盈利模式;销售型的危害;RETIS;开发环节： 1、融 2、投 3、管 4、退;采取何种方式？;目前中国主流商业地产的开发模式;万达模式;万达一代 绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回 收资金外铺销售，为经营及整体形象影响很大;万达二代店 体量增大，相对于一代店，业态更加丰富，更加吸引客流，尤其是百货 业态的引进为后期整个城市综合体的形成打下基础，同时更加有利于形 成聚齐人气的效果，同时也避免了一代店商铺销售的负面影响，唯一的 不足是利润还是偏低，互相之间的串联不够紧密;一二代店的弊病;万达三代店;宁波万达;超市楼;成都万达;伊藤百货;三代产品的设计特点;三代产品的选址特点;土地获取方式基本为与政府协商确定土地及地价， 然后通过提高投标主体的门槛来排除竞争对手，继 而通过招牌挂拿地;开发模式-----订单式地产;万达商业招商架构及工作计划;万达招商系统部分标准模板 A招商计划模板（主力店招商计划，小商铺招商计 划） B租赁决策文件模板 C推广活动模板 D租赁条件确认单 E物管条件确认单 F工程进度及证照取得确认单 G租赁合同摘要;招商工作时序表;招商计划最终.mpp 项目开发计划执行书（）.xls 万达广场招商推广计划方案.doc 万达广场招商推广费分解表.xls ..\租赁决策文件(1018）1.doc;1. 选址;2. 商业规划与定位;3. 建筑规划设计;海量免费房策方案，尽在房策库 ;突出商业;3. 规划设计;强 调 空 间;典型案例;成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地116亩， 总建筑面积约为40万㎡，其中商业部分占地25万㎡，住宅部分占15万㎡。;北京石景山万达广场;;主 力 店 与 小 商 铺;租 金 与 品 牌;;2. 招商实施中的几大要素;招商工作阶段划分;招商工作时序表;订单地产的关键;主力店对万达广场的主要贡献;主力店在商业地产的作用 保证安全 确定基调 快速发展;海量免费房策方案，尽在房策;海量免费房策方案，尽在房策;;海量免费房策方案，尽在房策;;Diagram;合作伙伴;1、万达目前主力店业态及商家 A 百货：;C 专卖店;E 健身休闲;G 儿童类;;未来;未来;;1.万达的商业地产产业链;;;万达商业地产的发展趋势;购物中心运营管理的最终目标;运营管理评价的核心指标;运营工作的主线：客户关系;购物中心运营管理的工作模块;万达广场营运工作的特点;餐饮招商技巧分析;“餐饮”作为商业业态的重要组成之一，其功能性和超强 的聚客能力越来越受到重视。上海正大广场就是这样一个 前期失败，后期通过业态调整、引进知名餐饮品牌而成功 实现大翻盘的典型案例还有包括万达广场餐饮类商家的盈 利能力普遍高于零售。因此，越来越多的项目希望借助出 色的餐饮招商带动整个项目的成功，但由于餐饮招商有 别于零售等业态，有百货及其它零售招商经验的人很少 懂得餐饮招商。此外，市场上也没有介绍餐饮如何招商的 书籍。因此，公司借助多年操盘的经验及对餐饮客户案例 的分析，总结出这次培训材料。 本次培训从招商角度出发，除采用不同的餐饮分类方法 进行总结外，更首次以客户的视角分析其投资心路历程 。当明白中间各环节的重要性后，我们就会发现每一次餐 饮招商都是一个新的挑战，只有充分了解不同情况下的各 类影响因素，再遵循总结出的招商规律开展工作，才能得 到预期的效果，才会准确高效的做出下一步的决策，而不 会浪费时间或天真地等待无望的客户。;Part One：餐饮的分类及特性;分类原则;;业态 细分;—— 餐饮品牌的落位原则;餐饮