房地产投资分析 房地产投资方案比选 房地产投资方案类型.pptVIP

“ ” “ ” 房地产投资方案类型 《房地产投资分析》 曾福林 1、独立型投资方案 在决策过程中，一组相互分离、互不排斥的方案（或单一方案）。选择某一方案并不排斥另一方案。 举例：扩建生产车间、购置一辆运输汽车、新建办公楼。 2、互斥型投资方案 互相关联、互相排斥的方案。采纳方案组中的某一方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。 举例：新建生产线项目的方案：自行建造、外包。 3、混合型投资方案 混合方案即互相之间既有互相独立关系又有互相排斥关系的一组方案，也称为层混方案，即方案之间的关系分为两个层次，高层是一组互相独立的项目，而低层则由构成每个独立项目的互斥方案组成。 举例：某集团公司有对下属的分公司所生产的互不影响（相互独立）产品的工厂分别进行新建、扩建和更新改造的A、B、C三个独立方案，而每个独立方案——新建、扩建、更新改造方案中又存在着若干个互斥方案，例如新建方案有A1 、A2 ，扩建方案有B1 、B2 ，更新改造方案有C1 、C2 、C1 ，则该企业集团所面临的就是混合方案的问题。 4、组合或排队投资方案 既不属于相互独立，又不属于相互排斥，而是可以实现任意组合或排队的一组方案。 举例：资金有限情况下的一组方案：扩建生产线、购置一辆运输汽车、新建办公楼。 5、相关投资方案 相关方案又称配套方案，是指在多个方案之间，如果接受（或拒绝）某一方案，会显著改变其他方案的现金流量，或接受（或拒绝）某一方案会影响对其他方案的接受（或拒绝） 5、相关投资方案 (1)相互依存和互补型。 如果两个或多个方案之间，某一方案的实施要求以另一方案(或另几个方案)的实施为条件，则这两个(或若干个)方案具有相互依存性，或者说具有完全互补性。例如，汽车总厂建设生产车间和与其装配车问的项目就是这种类型的相关方案。 5、相关投资方案 (2)现金流相关性。 即使方案间不完全互斥，也不完全互补，如果若干方案中任何一个方案的取舍会导致其他方案的现金流量的变化，那么这些方案也具有相关性。例如，某地区为加速本地区的经济发展，提高人民的生活水平，在国家政策范围内进行房地产的开发建设：一是加强城市第三产业用房的建设方案；二是加快城市居民商品房的建设方案。即使这两个方案间不存在互不相容的关系，但任何一个方案的实施或放弃都会影响另一个方案的收入，从而影响方案经济效果评价的结论。 5、相关投资方案 (3)资金约束导致方案相关。 如是没有资金总额限制，各方案具有独立相容性，但在资金有限的情况下，接受某些方案则意味着不得不放弃另外一些方案，从而使这些方案有相关的特点。 5、相关投资方案 (4)混合相关型。 在方案众多的情况下，方案间的相关关系可能包括多种类型，既有相斥方案又有互补方案，对此，我们称为混合相关型。 “ ” “ ”