房地产投资分析 房地产投资分析的目的 房地产投资的目的.pptVIP

“ ” “ ” 房地产投资的目的 房地产经营与管理专业资源库 房地产投资的目的 就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括： 现金流量收益、 避税收入、 销售收益等。 1．现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。 2．避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。 3．销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。 对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。 对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资具有的另一个特点是，在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，转售价格扣除相应的销售税和交易成本后就是销售收益。 两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的收入，减除纳税和有关成本后的余额。 房地产投资分析的任务 1．为投资者提供投资方向 投资者在准备投资前，往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，物业种类选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等等。因此，要求一个良好的分析报告，对投资方向诸问题做出全面、可信的论证。 2．为投资者提供运作方式 一项投资活动的运作包括许多方面，如投资者欲选择地块兴建商业设施出租经营。他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题。 房地产投资分析的任务 3．为投资者预测投资效益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。 房地产投资分析的任务 4．为投资者描述风险及提供避险方法 分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风险。 除上述任务外，分析人员还须就投资项目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。房地产投资的主要目标是获取高额利润，但并不意味着不考虑投资的社会效益和环境效益。因为一项社会效益和环境效益不好的房地产投资项目，不可能获得政府的批准。 房地产投资分析的任务 房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益。而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途。 房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。 房地产投资分析的任务 “ ” “ ”