房地产经济学 房地产产权理论与应用 03.pptxVIP

;;公地悲剧; 明确和稳定产权 ;产权理论的经济学家们认为，产权不是人与物之间的关系，其本质是物的存在和使用而引起的人与人之间的关系，产权是协调人们关系的社会工具，它构成了对个人行为的约束和激励，如果有明确的产权，人们就能够在与他人进行交易时形成合理的预期，从而降低甚至克服外部性的问题，这里外部性就是指自己给别人带来好的活坏的影响。 ;房地产产权的概念和结构;;所有权的概念;房地产产权理论的应用;（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制； （2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民 占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利； （3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织或村民委员会或村民小组代表全体农民占有属于农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经 营、管理权； （4）城市市区的土地全部属于国家所有； （5）农村和城市郊区的土地，除法律规 定属于国家 所有的以外，属于农民集体所有； （6）国家实行国有土地有偿使用制度。;3.2.1 土地所有权;集体土地所有权 所谓集体土地所有权，是指农村各级农民集体对自己所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 集体土地所有权 最突出的特点是它没有一个全国范围的统一一主体，集体所有的土地仅仅属于某级农村农民集体所有 ;集体建设用地无需征用直接入市对房地产市场的影响？障碍？方向？;　1.土地使用权出让 　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。;15;16;协议出让： 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让的一般程序： 申请用地――审查回复――签订合同――登记领证;。;　土地使用权转让 　指土地使用者将土地使用权再转移的行为; ;土地使用权出让合同规定的使用年限届??、提前收回、不履行土地 使用权出让合同及土地灭失等原因而终止。土地因自然原因造成土地消失，土地使用权自然终止。 土地使用权期满，土地使用权连同地上建筑物、其他附着物使用权由政府无偿收回。 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不得提前收回。但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。;“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” ;　　土地的他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。 主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。 ; 地役权是为对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。 “支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。 我国的《物权法》中规定 “地役权”。 ;典型地役权 包括在他人土地上通过权，用水权，铺设管线，建筑物支撑权、采光权等。 如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得“地役权”。 ;地役权合同已经登记，丙工厂不得以“不知情”为由拒绝履行地役权合同，丙工厂须继续履行原地役权合同。因此，甲工厂、乙工厂和丙工厂，应签订“地役权”转让合同，并向原登记机构申请地役权变更登记。;2018年7月底开始，陕西省秦岭北麓西安境内展开了违建别墅专项整治行动，大量违规别墅逐步被拆除。这个超大违建别墅位于陕西省西安市鄠邑区石井镇蔡家坡村南，项目占地面积14.11亩，其中，建筑物及附属设施占地5.41亩。 ;住房制度，是城镇居民生活用房的所有权和使用权的表现形式，是住房生产、流通、分配、消费的运行机制及相应贯穿于各个环节的一整套法规、政策和制度的总称。; 1．瑞典等福利国家的市场社会保障型住房制度 2．美国等国家的市场救济型住房制度 ;抵押贷款利率控制在3%以下，贷款期限可长