金地_上海金地格林郡项目营销策划报告提案_116PPT.pptx

客户：; 项目竞争分析 项目特点分析 客户定位分析 项目品牌定位 项目推广主题 项目平面部分 ; ─上海市西郊 典型的江南水乡;;金地云湖项目 ;;复地帕缇欧香、仁恒运杰河滨花园 ;;仁恒运杰河滨花园的总用地面积为23万平方米，容积率1.199，绿化率42%，地块呈矩形。整个地块的外部南面是规划中的市政绿地公园。 一期用地13万平方米。整个地块被河流分成三块，西块地约占1/2，东南块1/4，东北块1/4,围绕自然水和江南文化来进行规划。 整体建筑规划采用围合式，东西两侧为9-14层的高层，叠加联排和双拼（3层）组成，由北向南分。 在基地的西北角设有商业设施。 仁恒项目小高层1392套，别墅361套，高层与别墅户数比为1:0.26。 运杰河滨花园于2005年8月26日首次公开发售小高层毛坯房，开盘均价在6000元/平米左右，推出239套已售127套 现可售112套，户型为122平米的二房和139平米的三房。;;;2462/19套;该项目在开盘前期的营销推广主题主要以“生态住宅为主”，处处围绕“生态、人文、亲水、品质”四方面等实质性好处来为项目做宣传，同时以“青浦首个、上海第九个生态住宅项目”作为其项目的核心卖点。 而项目开盘后，其广告诉求在加强了对产品介绍的同时，仍然围绕生态住宅为主。但在推广力度上并没有加大，主要以青浦夹报和消费者的口碑传播为主。随着开盘后阶段性的热销，目前仁恒河滨花园的销售速度已大大减缓，因此，其在营销手段上以特价房推广、优惠措施的出台为主。进入十一月后，该项目将每月将推出一套特价房；同时对于已购客户交房后免一年物业管理费，老客户推荐新客户交房后送半年物业管理费，未购买客户推荐新客户成交则赠送价值800元的礼品。购买超过140平米以上户型的客户，开发商补贴一半契税。11月18日起，继续推出庆元旦促销活动，以送装修费888-6万元不等的方式吸引客户。 有相当的知名度，消费者对于该项目的了解程度要明显高于其他项目。因此，开发商在营销推广方面的投入相对较小，主要还是通过消费者间的口碑传播.;复地·帕缇欧香苑项目;;;1800/8.6套;竞争个案对比 ;竞争个案对比 ;区域地段 总规 生活配套; 项目竞争??析 项目特点分析 客户定位分析 项目品牌定位 项目推广主题 项目平面部分 ;;漕俞路;产品力提炼;产品力提炼;1、都市型景观设计倡导主流生活观与实用价值;产品力提炼;花园洋房处于多层、小高层、高层公寓类项目和独栋、联体、双拼、叠加别 墅类项目之间的一种改进型产品。 主要多城郊结合部出现的低密度、高品 质住宅，并以其优美的环境和优异的户型，成为专为品味人士精心打造的生 活住宅。;产品特点;结合庭院高客厅的设置;北车库;北车库;南车库;南车库;;北车北立面;产品展示;产品展示;产品分析;尊贵、安全，别墅式服务;与主要竞争对手的SWOT分析;产品力的优劣势分析; 项目竞争分析 项目特点分析 客户定位分析 项目品牌定位 项目推广主题 项目平面部分 ;; 因此，格林郡项目潜在客群将主要从青浦镇和周边其他镇居民中挖掘，而客户构成比例也有较清晰的呈现。;潜在客户访谈记录;潜在客户访谈记录; 意向购房客户的年龄段分布较均匀，其中28-35岁和36-45岁年龄段加起来接近7成。;;;;被访者目前居住物业类型;被访者目前居住的房型以两房为主，被访者打算购买的房型以三房为主，两房的比例有所下降，从原来的55%左右下降到目前的26.33%，打算购买四房的被访者约有11%，这也说明被访者对目前居住房型有所不满意，将打算购买更好房型，三房两厅为主力需求。;均值=88.1;各地区之间购房预算存在一定的差异，其中长宁区购房预算相对较高。;;目标客户概念提炼; 本案未来主力客群将是处于30-46岁，追求居住环境、生活品质的青浦当地高收入阶层。这一人群在当地社会的金字塔构成中处于中上游位置，因为100万左右的房款要求他们有丰裕并稳定的家庭收入，并且有多年积累。 而他们虽非人人拥有高学历，但是知识结构丰富、完善，因此能够对本案所蕴涵的深沉附加值给予认同。 他们可能是……; 典型的60、70年代生人，经过自身不断努力，加上不错的发展机遇，已成为青浦各行各业的中流砥柱。虽非大富大贵，但在当地还是属于较富庶的一群人，由于从小过的是清贫日子，对得来的地位财富很珍惜，物质需求从来是量力而行，多大能力办多大事，不过份虚张声势，炫耀自己。 出生成长在上海的远郊城镇，有着郊区边缘人的心态，在外地人眼中他们是上海人，在上海人眼中又是郊区人，始终向往一种都市现代的生活，反映在改善居住环境的时候，对现代感的追求坚持不懈。当然最终，在价格与