金地-杭州金地自在城项目营销策略提案报告-203PPT-汉嘉地产.pptx

金地”自在城“营销策略初提;针对贵司三墩地块项目，我司专案小组对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略。; 目 录 一、项目界定 二、市场分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现 ;界定关键词;这是一个大盘 这是一个三墩的大盘 这是一个“面粉贵于面包”的三墩大盘 这是金地在杭州的第一个项目 也是金地“自在城”系列的第一个产品;因此，首先 本案必须吻合大盘的操盘策略和思路 ;;此外， 这不仅仅是一个大盘，她带有深刻的金地???牌烙印， 肩负着金地·杭州标杆和旗舰锻造的使命。;第三，在项目本身层面我们还有必须要解决的问题 对于“面粉贵于面包”的金地三墩地块，如何通过开发策略及操盘实现利润及品牌价值的双赢？;汉嘉针对本地块的操盘，首先确立了三个主旨： 遵循大盘操盘的策略、融入金地体系的品牌精髓、走价值提升的项目营销思路;首先，让我们来看看项目所处的市场和竞争环境; 目 录 一、项目界定 二、市场分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现 ;板块研究;杭州楼市宏观走势;“离城不离尘”的中间板块开始融入主流 典型代表板块：三墩、九堡、江南城;板块研究;板块界定近郊及热点参考板块;学府人文区块，城市EBD——浙大紫金港校区+配套投入，面向城西客群，与主城区进一步融合;结论： 日臻成熟的近郊副中心，三墩板块在新崛起的热点板块中，成熟优势日益凸显 ，其宜居性与高性价比是板块核心竞争力。;板块供应特征;楼盘 名称;供应特征;板块需求特征;需求特征;板块需求预测;根据汉嘉对三墩客群多年跟踪研究;市区外溢客群日益成为区域购房群体的重要组成部分 购房动因也逐渐由被动换房变为主动购房;三墩未来2-5年客群预测;板块研究;三墩市场客群细分;公寓细分市场界定;凯德·视界 地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售率达到55%（数据来源：3.17透明售房网） ;根据汉嘉数据库显示，“凯德·视界”的客群主要以在城北居住、工作的年轻人居多。 年龄层次：多为30岁－35岁左右 客群结构：自住90%，投资10% 客群来源：60%城北居民（首次置业、婚房置业），30%城区外溢客群，10%投资客。 购买原因有三： 1、看重配套。教育、生活、交通、医疗等配套设施比较齐全。 2、看重小区氛围。整体社区氛围营造与时尚青年审美思想比较吻合， 3、看重开发商品牌。凯德置地是知名房地产品牌开发商。;昆仑·橡树园 地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套，销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）;根据汉嘉数据库显示，昆仑·橡树园90方以下房源的最终成交客户： 年龄：主要集中在26-40岁左右， 区域：以城西为主，首次置业（结婚购房、在杭州安家落户……）为主（40%），一次性付款比例较高（20%），自住消费为主。 选择原因：区位、户型经济、合理，90方以下2房、3房，低总价。;排屋细分市场界定;杭州别墅/排屋市场细分;本项目排屋属于中档别墅/排屋产品， 此类别墅/排屋产品客群以浙江省内私营业主、高管等中产及富有阶层为主。; 年龄35－55岁左右，多为社会成功人士 以改善型居住消费及占据社会稀缺资源消费为主 多数为浙江省内企业主/ 高管，他们在杭办公或是有经济往来 具有都市情节，希望拥有都市生活动便利，同时能坐拥别墅生活的享受 逐渐步入青壮年时期,生活/事业/拥有品质享受。;自在城的公寓客群 ——年轻的改善型/享受型首次置业者 自在城的排屋客群 ——拥有都市情节的高端享受型置业者;市场定位总结;; 目 录 一、项目界定 二、市场分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现 ;价值挖掘;首先我们来看下本项目的区位情况. 汉嘉观点: 评价项目的区位价值,主要从三方面来考虑: 便利指数 人文指数 景观指数;便利指数: 出行：项目距离武林广场仅11公里，出行便利； 多路公交车经过本项目，K900、303、201、333、403、845、899路；地铁2号线、快速公交2号线（规划） 商业：项目周边生活配套设施齐全。亲亲家园商业街，古墩路商业街，世纪联华超市，厚仁路商业街…… 医疗：浙大医学中心，第九医院，杭州市中西医结合医院;人文指数： 学校:绿城育华学