郑州鑫苑中央首付项目全程营销策划报告_120PPT_天地行_XXXX年.pptx

;;【目 录】;PART 1 解析市场…;市场部分纲要;政策解读;政策解读;政策解读;郑州土地市场;2009年1-11月，郑州市累计出让土地面积474.44万平方米，已高出2008年全年78.48万平方米，但与2007年相比，土地市场供应仍嫌不足。;2009年1-11月，郑州市工业用地供应量激增，结构性占比由08年的18%飙升至44%，供应量上扬136.2万平方米，由此可以看出，2009 年郑州市土地市场供应量的攀升主要受工业用地拉动。 2009年1-11月，郑州市住宅用地供应206.03万平方米，供应量较08年全年下滑72.22万平方米，供应量的萎缩将加剧郑??商品住宅市场供求矛盾的激化；商办用地出让54.91万平方米，高出2008年24.47万平方米；公建用地和其他用地供应量均呈现下滑走势。;2009年，金水区住宅用地结构性占比高达49%，可建筑面积结构性占比高达54%，由此可以看出，金水区依然是未来郑州市商品住宅市场的主战场。;金水区住宅用地供、求两旺，二七区住宅用地成交占比显著;成交单价持续下滑，波幅超越2008年;受个案影响，区域价差拉大;郑州商品住宅市场;09年全市商品住宅呈现出明显的供不应求特点，随着抑制房价的宏观调控出台，市场又将进入一个盘整阶段。;09年全市商品住宅供应无力回升，整体供应与2005年相当，整体表现为存量去化。;供应区域对比分析;供应面积段分布;成交分析;成交区域对比分析;成交面积段分布;成交均价分析;成交价格段分布;市场总结;相关规划;区域功能定位;轨道交通规划;区域竞争市场;竞争楼盘分布图;楼盘;楼盘;由于位于郑州市中心，区域在售项目供求结构良好，整体套数销售率和面积销售率分别达到了85%和83%。;产品形态分析;价格分析;面积分析;户型分析;去化分析;学校和商业配套是购房客户最为关心的因素;;;;PART 2 了解地块…;区域价值分析;项目地址;权比细目;土地属性总结;T;PART 3 企划引路…;我们的客户是谁？ ;1、城市中心繁华商圈;本项目传达给我们 ;初次置业者(高层小户型） 来自城区以及周遍;项目客户分析?未来客户基本描述;关注点：价格、升值潜力 特征：收入较高，职业前景良好，但现在手中积蓄较少的一批年轻人 目的：以首次置业和投资为主 需求：小房型的房源;关注点：品质、地段，向往高品质生活 特征：首次置业和改善居住，希望从居住社区中彰显身份。 目的：以改善型居住为主 需求：大房型的房源;“献给一个 阶层 的 作品 ”;如何发掘概念？;新锐生活人文领域;汇聚城市的力量;项目内部各产品形象定位;项目各产品形象定位;阶段推广主题—开盘篇;阶段推广主题—产品篇（高层小户型）;阶段推广主题—产品篇（花园洋房）;PART 4 平面展示…;Logo设计;围墙设计1;围墙设计2;围墙设计3;秀稿1;秀稿2;秀稿3;PART 5 推广策略…;品牌建立;道具营销;媒体营销;定期高层论坛;1．全城覆盖手段——报纸广告、电视广告、写字楼液晶媒体广告 2．重点区域手段——户外路牌、DM直投、 3．卖点提炼手段——产品说明会 4．冲击市场手段——新闻炒作、公关活动 5．产品体验手段——现场样板段的展示 6．客户维护手段——SP的系列活动;四大解决之道;勤;;什么是你要选择的都市生活？;树;造;PART 6 销售策略…; 洋房做为本案的优势项目及区域内的稀缺性产品，考虑和2号 高层首批推出，对打造中高品质社区起关键作用 首批推出位置较好的2号高层小户型， 其接受度较高，客户面 广，有利于首批房源去化 随着第一批项目形象的确立，利用这一契机来消化整个项目最 大体块的1号高层，以达到快速去化房源。 整个第三批房源全是洋房，位置比较静谧，最后推出以争取最 大的利润空间； ;栋号;1#;鑫苑中央华府营销阶段划分;准备、蓄水期;SP活动一;;;鑫苑中央华府开盘庆典仪式;;大体量的高层小面积入市 完成总销 55%;;;春季、秋季房展会 为了更好的聚焦人气促进楼盘销售和展示项目形象推广，除了小礼品发放还要结合展会特惠房销售再配上展现楼盘文化气质活动加以熏陶。;;三期开盘、强销期;;;PART 7 价格策略…;从以下对郑州金水区2010年高层小户型楼盘均价对比：;利用权重打分法、因素预估法为本案的房源制定合理的价格策略;;;价格策略;开盘前后的价格策略;PART 8 其他建议…;;社区小品建议;组团景观建议;道路两边建议以疏林草地结合微地形变化，点缀低矮的露地花卉和彩叶植物。这样可以构建一个开敞的多层次植物空间。道路的路面与绿化结合处尤为重要，须精心设计；主体道路铺面须统一，鉴于小区的高层建筑带给人的压抑感，建议采用较显活泼的饿暖色调作为道路的主色调。道路面可以不同材质相结合，如光