苏州科技城营销提报终稿108p.pptxVIP

科技城项目营销提报今天我们带来了什么？42+4个事实2套解决方案先来看看大家都知道的事实一. 板块受关注随着太湖大道的开通科技城板块已经越来越受到人们的关注二. 生态受关注太湖湿地公园、诺贝尔湖天赋优越的生态环境越来越受客户追捧三. 交通配套北环西延工程的开通让科技城版块与苏州其他区域无缝对接四. 科技产业科技产业的集群效应让更多高科技高素质人才进入科技城工作入驻科技城板块的开发商 万科地产 永新置地 艾维克有限公司有了这些以后，我们选择什么吸引客户？有人说：打板块策略有人说：走生态路线有人说：用科技增值有人说：做品牌文章NO!科技城板块已经被炒得火热.板块不用宣传，不用强调，我们在板块内，这是事实水秀坊已经在走生态路线.生态我们不要模仿，我们要超越。MAX做了科技吸引眼球.科技我们还能再创新科技吗？万科走到哪里都是强大的品牌.品牌我们的品牌是PK不掉万科的。×板块×生态×品牌×科技这些都不能选，我们还能做什么？至简的观点：先吸引后留住如何吸引，先看我们有什么？一目了然双河道项目里的“水”让消费者即刻明白我们是科技城里独一无二的推荐案名双水岸直观的案名给消费者足够的想象空间，引发来现场的冲动但是，来了以后……这两条河道和客户对“双水岸”的想象大不相同 客户会不会很失望？会！来了怎么留住客户？那么科技城缺什么？我们就做什么！科技城缺的是人文给客户一个理由选择我们共同的生态环境共同的便利交通共同的生活配套人文=留住在人文演绎的众多手法中，我们选择最具统领精神的雕塑科技城双水岸首席人文雕塑社区热点、生态直观、吸引价值、留住雕塑社区营销推广市场情况客户定位策略定位活动展示企划包装苏州成交情况政策对市场的影响3月政策新出： 限购令：本地户口买二套，外地户口买一套。客户观望情绪浓，暂缓购房计划。6月市场拐点： 刚性需求依然存在，改善住宅需求适度，折扣满天飞。下半年市场： 下行压力增大，“V”型市场面临倒转。竞争楼盘项目名称特色产品价格永新水秀坊生态，最佳人居路线。属于复合地产多层 高层 合院洋房均价8900元/㎡MAX未来科技地产别墅，小高层，高层均价9100元/㎡悦瀜庄东南亚别墅别墅未定万科新都会特色别墅地产联排别墅，精装修小高层400万-600万/套秀郡欧式小区，内部配有丰富水源及高绿化高层，叠加别墅均价8800元/㎡本项目市场策略１．把握市场最佳时机，积累期错开折扣竞争，于市场推　　　量空白期开盘．２．谨慎的价格策略，平开高走．３．合适的产品入市，先推刚需后推改善．营销推广市场情况客户定位策略定位活动展示企划包装顶端高端中端稀缺资源占有型规模型企业主中低端人文精神向往型高级白领、金领居住品质提升型白领、高管普通居住需求型准白领等目标客户所在区域以新区客户，东渚镇居民为主少量市区和相城区客户为辅营销推广市场情况客户定位策略定位活动展示企划包装SWOT分析S优势（strength）： W劣势（weakness）： □紧靠太湖大道，交通便利，出现方便；□处于科技城板块中心，占有板块优势；□生态资源丰富，环境优美。□靠近主干道，噪音灰尘比较多；O机会（opportunity）： T威胁（Threat）： □随着板块的进一步发展，人们的关注度提高项目价值也逐步提高。□万科的进入，对科技城板块有提升作用□周围是品牌开发项目。暂时无法与其相比。品牌价值新港集团苏州新高置地有限公司新创集团苏高新集团永新置地集团公司操作过多个项目，可借助集团强大的品牌，丰富的客户等经验。产品优化建议景观打造：硬地，广场式设计产品细节建议雕塑小品打造物业服务7S物业服务物业服务7S物业服务售楼处展示核心：自然，精致现场展示硬装，软装时刻体现艺术气息售楼处小品打造售楼处的软件打造主要是为增强现场的文化底蕴会所展示休闲吧，台球房，健身房附加值建议少儿绘画中心附加值建议少儿舞蹈中心附加值建议钢琴艺术中心附加值建议人员配置 175cm 165cm 前十名 高端物业经验人手一部IPAD推广主线项目动工售楼处完成工程出地面出地面3层以上拿到预证形象宣传阶段客户积累300组产品宣传阶段客户累计550组认筹阶段客户累计750组解筹阶段客户累计900组8月9月10月11月12月底项目奠基仪式售楼处公开产品推介会项目第一次开盘VIP认卡文化名人剪彩名家雕塑展百家讲坛活动名画展览十月苏州房交会推广主线样板房公开强销阶段认筹解筹阶段2012年1月—4月5月项目热销阶段第二次开盘朗朗钢琴艺术中心成立目标价格销售预期目标均价9500元/㎡配送：地暖、电动百叶窗、指纹密码品牌锁去化：12月底首次开盘300套营销推广市场情况客户定位策略定位活动展示企划包装项目推广活动文化名人为项目剪彩项目推广活动售楼处公开仪式——名画展名画展配合售楼处公开雕塑作品展结合项目艺术特点，开展雕塑展出，吸引目光的同时，体