济南海尔绿城酒店地块二期市场分析与定位报告3.pdf

开发模式 开发模式 本项目综合体物业可能的产品组合形式 写字楼+商业 公寓+商业 写字楼+公寓+商业 本项目已有一座喜来登酒店，故本项目产品不再考虑酒店 开发模式 从目标出发，本项目的物业形态定位 开发模式 低风险综合体 快速销售 低风险综合体 快速销售 全分拆销售物业形态 多产品组合综合体 全分拆销售物业形态 多产品组合综合体 均衡发展模式综合体 市场热销产品 均衡发展模式综合体 市场热销产品 销售型均衡发展模式综合体 销售型均衡发展模式综合体 写字楼产品有没有空间？ 写字楼产品有没有空间？ 从供给的角度分析： 写字楼市场竞争较为激烈。区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展 国际等市场供应约60万方，后续将有鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约135万 方，本项目目前处于前堵后追的局面。 高端写字楼市场存在空白。本区域写字楼供应量虽大，但尚没有5A 甲级写字 楼，高端写字楼市场存在空白，做高端写字楼物业可实现本地块的高价值。 做高端写字楼实现地块高价值 公寓产品有没有空间？ 公寓产品有没有空间？ 从需求的角度分析：  区域大量办公人群的涌入，孕育着大量潜在需求。随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业 单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新 技术人才等将会是公寓的客户基础。 小型企业的进驻。依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较 弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。 公寓总价低，投资优势明显。与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积 ，总价低，客户群基数大，且具有宜商宜住宜投资的优势。 做公寓可达到资金快速回现 公寓产品的吸引点 公寓产品的吸引点 国际化生活社区  与5星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心 等毗邻，彰显居住者身份。 投资价值  位于城市发展的核心区，交通便利，周边配 套丰富，物业升值潜力大，方便出租。 过渡居住的低购  相对于住宅，面积小、总价低； 买门槛  过渡居住性质，便于出租，增强过渡居住购 买者的购买信心。 前瞻的办公性  如果设计符合办公需求的开放式居室，对吸 引小公司购买非常有利。 本项目商业的发展策略 放弃购物型的集中商业，选择销售速度快 本项目商业的发展策略 的商业类别和业态。 1.城市商业竞争：老城区的 1.新区启动时，餐饮为抗风 商业地位不可动摇 险最强的商业业态。 2.区域商业竞争：区域有多 2.