香雨一品项目营销策划提案.pdf

谨呈：长沙伟恒置业有限公司 【香雨一品·住宅项目】 营销推广提案营销推广提案 2007.07 房地产营销策划必须解决的问题：  我是谁？ Who am I ? （分析项目态势）  对谁说对谁说？？Whom To Say ?Whom To Say ? （（界定界定目标人群目标人群））  说什么？ What To Say ? （确定广告策略）  怎么说？ How To Say ? （发展广告创意） 房地产营销策划之 我是谁？ Who am I ? 一、营销大环境： 城市GDP 城市建设 消费需求 不断上涨 高潮迭起 加速膨胀 长沙宏观经济持续 东提西进、南拓北聚 城市人口快速增量， 火热，十一五城市 的城市发展规划，二 消费需求加速膨胀， 规划出台，促进城 环三环道路连续打通， 直接推动了房地产业 市固定资产投资快市固定资产投资快 交通路网日益完善交通路网日益完善，， 的发展进程的发展进程。。 速增长，拉大了房 拓展房地产业的发展 地产业的发展规模。 区域。 长沙地产高速发展盛况还将持续较长一段时间！ 二、营销小环境分析： 1、位置： • 项目地块位于圭塘河以东项目地块位于圭塘河以东，，香樟路香樟路 以北，西侧为体院路,南面为雨花区政 府及圭塘河风光带。 22、、项目规划项目规划：： • 占地面积9686.8平方米，项目地上 总建筑面积29545.2平方米，地下建筑 面积为面积方米平方米,,一一、、二层为裙楼商二层为裙楼商 业及办公用房，小规模绿化。 •主力户型为二房、三房（84— 130平 方米）户型 三、项目特点分析： 1、区位价值： •• 项目位于雨花区政府职能核心腹地项目位于雨花区政府职能核心腹地,,南面紧邻雨花区政府南面紧邻雨花区政府，， 并蕴育于圭塘河风光带规划中 22、、项目规模项目规模 • 小规模现代建筑单体，坐北朝南，独立临街、且临街面长， 大气、通透、开放、四周无高建筑阻挡，视野开阔 3、设计理念 • 主力户型二房、三房（84— 130平方米）户型，为片区畅销 户型 四、营销SWOT分析： 核心优势（STRENGTH）： 紧邻雨花区政府职能，区位优势明显 其他优势 11、、项目优越的性价比项目优越的性价比 2、便捷的交通环境（万家丽路、香樟路、体院路相交汇） 33、、畅销户型畅销户型 4、周边配套成熟 核心劣势（WEAKNESS ）： 片区整体形象落后片区整体形象落后，，价值无法体现价值无法体现 其他劣势： 11、、规模较小规模较小 2、绿化低，景观环境不够突出 33、、周边环境破旧脏乱周边环境破旧脏乱 机会（OPPORTUNITY ）： 11、、片区规划还未完善片区规划还未完善，，竞争不太激烈竞争不太激烈 2、雨花区政府的独特区位，体院路的整体规划， 项目拥有较好的升值前景 威威胁胁 （（THREATTHREAT ）：）： 1、项目周边楼盘规模较大，形成对峙压迫 2、今明两年片区项目增多，分流客户 33、、周边经济适用房集中周边经济适用房集中，，缺乏中高收入人群缺乏中高收入人群 项目SWOT量表： S 优势 W 劣势 1.1. 紧临政府及教育职能紧临政府及教育职能，，区位优势明显区位优势明显；；